中壢海華特區最大業主海華建設,2010年推出「海華大帝」後,時隔5年(2015),於七和路、七和一街口推出「海華國際星鑽」,並在今年(2018)年初取得使照,基地面積1575坪,規劃3棟地上15樓、地下3樓建物,照片由左至右依序為C棟、B棟及A棟,其中A、B兩棟格局相仿,標準層皆為4併雙梯、3房房型,而C棟則為12併3梯,以小坪數房型為主,全案住宅280戶、店面12戶,全坡道平面車位計303個,每個售價125~140萬元。
前身為六和紡織廠房的海華特區,含六和高工舊址占地約6萬坪,歷經30年發展,已成為大中壢地區最精華的區段,不僅同時擁有百貨公司、影城商場、公家機關、銀行、連鎖餐飲,更創造傲人的機能成熟度與街廓景觀,因此長期穩執南桃園房市牛耳。
值得一提的,海華特區是現階段全台唯一由單一建商獨立開發的重劃區,因此區段價格的取決權完全在海華建設,而為了穩固區域行情,鮮少聽聞該公司為了加速去化而降價求售的情事,區內多數社區的中古屋價格,至今皆能維持在高於開案售價的水準。
位於環北路、新生路口的機場捷運A21站,距離海華核心區域約1公里,去年(2017)通車後,對人潮聚集確實有些幫助但並不明顯,需等到延伸至中壢車站的地下化路線串連後,才能有效判讀產生的實際效應。
筆者認為,市政府打算新增的中豐北路交流道,無論是對海華特區或是本案,比起機場捷運線反而更加有作用,不過礙於經費考量,計劃仿照桃園中正北路交流道做法,先闢北向匝道、預留南向規劃,待經費及土地徵收問題解決,再進行南向匝道工程。
「海華國際星鑽」建築座向坐南朝北,社區出入口與車道設於七和一街側,人員經由迎賓大廳統一進出,再依各自棟別樓層使用不同梯廳上下。
從A棟旁的慈惠三街108巷,經由慈惠三街,往元化路上的SOGO百貨、威尼斯影城或九和二街上的六和兒童公園,步距都可控制5分鐘左右。
此外,開放式中庭空間近700坪,也就是照片所示的範圍,除了植栽美化外,尚有兒童遊戲設施;另外一個部分則在中間及右邊的B、C棟下方,屬於社區中庭範圍,占地近350坪,與前述公共開放空間設有綠圍籬阻隔。
公設豐富是產品面的顯著優點,戶內、外的所有設施大多集中在一樓,頂樓則規劃空中花園及曬被區;迎賓大廳挑高6米,居中兩根柱體採片條狀的大理石拼貼,視線一路延伸至後方中庭。
迎賓大廳盡頭轉彎,此處規劃為交誼咖啡廳,後側設有簡單的輕食吧檯,住戶可享受咖啡、果汁等飲品服務,至於對外面為社區中庭,採通面的落地窗將綠意導入交誼廳。
如前文所述,社區中庭占地約350坪,居中設有一座發呆亭,雖與外側公共空間相連,但實際上屬社區封閉空間,僅住戶可使用。
值得一提的,本案規劃半戶外25米雙水道泳池,之所以用半戶外稱之,在於泳池大部份水道的上方有掩體遮蔽,避免受氣候干擾而無法使用的情況,同時設有男女烤箱,並在另一邊則有SPA池。
其餘尚有兒童故事屋、健身房、韻律/瑜珈教室等項目,整體公設比31~33%,管理費訂為每坪60元。
住宅產品部分,一改前案「海華大帝」大坪數房型規劃,此次「海華國際星鑽」產品涵蓋面廣,權狀16~17坪的大套房、24~30坪的2房、40~44坪的3房皆有,2樓以上室內高度3米14,3房房型戶戶前後陽台,由於採棟別區隔,因此各房型戶別分布大致平均。
首先看權狀43.52坪的A5戶別實品屋,屬正3房單位,平面格局相當方正,公領域占比適中、約1/3,間接放大了主臥室房內空間,也得以闢出獨立衣帽間,且兩個衛浴間都具備對外窗優點。
主臥室坪數占比相當理想,可區隔為睡眠區、衣帽間和衛浴間,對外窗為中低檯度設計,由實景照片可見,房內光線條件十分不錯。
睡眠區與衛浴間的廊道,規劃為獨立衣帽間使用,提供了衣物收納相對充裕的空間。
次臥室劃設為一大一小兩間,當中首席次臥室坪數占比、採光條件,等同於主臥室睡眠區,房型舒適度表現佳。
第二次臥室則以一般單人床房型裝潢。
接著看權狀30.36坪的C10戶別實品屋,劃設為2+1房,平面格局公領域和房間約各占一半,因公領域為縱深足夠,於客、餐廳之外,可另闢出一處+1房機能空間,而對外面採通面的低檯度窗,有利提升房內的採光條件。
實品屋在大門旁裝潢了約莫1坪的和室房,也就是前述所提的+1房空間,也可依各自住戶不同需求來彈性運用。
最後是套房房型,這間C11戶別實品屋,權狀坪數17.29坪,長型格局,具有一對外陽台,因主建物坪數達到10.11坪,沒有一般小型套房的壓迫感,可透過家具擺飾簡單區分不同空間機能。
雖為套房產品,角落處仍隔出約莫1坪的廚房環境,且為了節省空間於廚櫃下方嵌入洗脫烘滾筒洗衣機(列入標配),住戶不須另購洗衣機而占用陽台空間。
衛浴間捨實體磚牆改以固定採光窗取代,因屬套房格局,如此設計較無隱私問題,亦可增加房內視覺穿透感,而內部提供完整4件式設備(面盆、馬桶、花灑、浴缸),唯坪數有限無法採用乾濕分離,不過就單人或兩人居住的標準,衛浴使用空間已是餘裕。
標準建材項目附有18CM樓地板、進口氣密窗昭和、當層排氣系統、80X80CM拋光石英磚或超耐磨木地板(可選擇);至於TOTO衛浴系統、4合1暖風機、林內牌3G(瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機)、LG洗脫烘滾筒式洗衣機(僅2房、套房有)等,價格方面,現場開價每坪38~40萬元,合理成交落點應落於每坪36~38萬元,本案已成屋。
1樓全區平面圖
標準層平面圖
1房傢配圖
2房傢配圖
3房傢配圖
基本資料
投資興建 |
海華建設 |
戶數 |
住280戶、店12戶 |
類型 |
電梯大樓 |
坪數 |
16~44坪 |
基地面積 |
1575坪 |
格局 |
1~3房 |
樓高 |
15F/B3F |
公設比 |
31~33% |
基地位置 |
桃園市中壢區七和路、七和一街口 |
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開案日期 |
2015年10月 |
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完工日期 |
2018年3月 | ||
現場開價 |
38~40萬元/坪(2018.12) |
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合理成交價 |
36~38萬元/坪(2018.12) |
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