宅精新村

    (2018.6.28全案完銷)由和瑞建設所投資興建的成屋案「擎天匯」，地點位於桃鶯路、建成路口，基地面積1039坪，全區分為A、B、C、D四棟建物，其中A、B棟為地上21樓，標準層設定5併雙梯，C、D棟為地上13樓，標準層為雙併單梯，地下層統一開挖地下3樓，共計住宅248戶、店面10戶，全坡道平面車位219個，每個售價170~200萬元。

    本案區位屬於桃園後站，且A、B棟樓高達21樓，從桃鶯陸橋桃園往鶯歌方向，於橋上便可見到建築本體；筆者由A棟18樓A3戶別後陽台實景拍攝，並將照片做了簡單的上色處理，圖中黃色線條是桃鶯陸橋，紅色線條為台鐵現有軌道，從桃鶯陸橋下第一個路口是大林路，第二條便是建成街也是「擎天匯」所在位置，至於陸橋的另一頭接春日路，左手邊即是復興路及中正路商圈，也就是俗稱的前站商圈，唯陸橋禁行機車(重機除外)，必須經由橋旁地下道通行。

    就這個區段而論，A、B棟21樓的樓高稱得上「鶴立雞群」，不過要達到完全高棟距視野景觀，A、B棟要14樓以上較為穩妥，C、D棟則因前方建物較低，大約5樓以上便有一定程度的景觀條件。(註：上述針對建築正面，非後側視野)

    再者，因受到鐵道阻隔，前、後站無論在發展或房價都有所差異，所以自舊縣府時代的吳志揚到新市府時代的鄭文燦，皆努力消弭鐵道阻隔進而促成區域縫合，只是工法方面兩者做法不同，筆者無意論斷孰優孰劣，但目前已確定採地下化方式，現有桃鶯陸橋日後將消失，往來前站商圈動線會更為直接，這點可視為本案潛在基本面。

    鄰7500坪的建國公園，自是本案的重要賣點；建國公園外圍步道包覆中央大片綠地，後側設有兒童遊樂設施，種植樹種已大多成形，屬於型態成熟的市內公園，不過由於座向規劃關係，僅A1、A2、A3、B1及C、D棟5樓以上戶別後側可鳥瞰公園景觀。

    本案於去年10月成屋，桃鶯路與建成街的角間店面現已有7-11進駐，以現今便利商店服務項目，個案店面有7-11自然是正向條件。

      社區正面的南京街則有麥當勞，而桃鶯路本身就是舊有商圈，兩側店家種類豐富，足以支撐住戶各式日常所需。

    筆者透過外觀模型進一步說明「擎天匯」相對位置，建築正面臨南京街，右側臨桃鶯路的為A、B棟，南京街巷內的為C、D棟，社區大門開於南京街，不論是哪個棟別的住戶，統一由此門進出，而車道入口在背面的建成街，同時也是建國公園的位置。

    社區大門臨路退縮略深於兩側建物並形成前方開放廣場，地面、立面基座使用石材，輔以鋁件、格柵修飾。

    迎賓大廳挑高6米，地面採用三角形黑白交錯拼花大理石呈現，柱體立面同以石材鋪陳，且設有簡單交誼沙發區；如是C、D棟住戶，梯間位於筆者拍攝角度後方，若為A、B棟住戶，需由照片左側門口進入中庭再依所屬棟別刷卡進入梯間。

    社區公設集中於大廳左側廊道，依序是球藝室、健身房與最內側的多功能閱覽室。

    球藝室實景。

    健身房實景。

    多功能閱覽室實景，後側尚有一個小型戶外花園；公設比32.3%，管理費每坪60元，目前銷售現場有前三年免管理費措施。

    如前述所提，A、B棟住戶穿越迎賓大廳再依所屬棟別刷卡進入，且各自擁有獨立梯間與信箱區。

    住宅產品規劃，2房權狀坪數27.82~29.26坪、3房39.65~42.45坪，當中A、B棟除A5、B5戶別為3房外，其餘皆為2房，至於C、D棟則統一為3房，因此本案2房占比為大宗；室內高度3米2，A、B棟單陽台設計，C、D棟規劃前後陽台。

    首先看B棟10樓的B4戶別，權狀29.26坪，入口有玄關壁，客廳於內、餐廳於外並中隔走道，客廳採通面超低檯度落地窗，中高樓層戶別擁有十分不錯的景觀視野。

    格局配置主臥室和衛浴間在右，次臥室與廚房在左。

    主臥室坪數占比得宜、格局方正易用，與客廳同採超低檯度窗，房內景觀及採光佳。

    次臥室坪數占比不低但格局偏長，空間呈現以門口為界，分割為睡眠區和書桌、衣櫃兩大區。

    另一間實品屋同為B4戶別，唯樓層落於2樓，且公共區域有別傳統居家規劃，原客廳區域以開放式書房取代，餐廳位置則放置沙發茶几，同時納入大量收納空間，手法類似套房做法。

    主臥室和次臥室傢俱配置與前述10樓B4戶別類似，唯裝潢風格不同，故不再贅述。

    次臥室實景，提供給讀者參考。

    標準建材部分，地下室裝設義大利進口反洗過濾器、 防暴大門搭配CISA鎖並結合悠遊卡系統，其餘還有60x60cm冠軍拋光石英磚、美標免治馬桶(主衛)、美標單體馬桶(客衛)、當層排氣系統、林內雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機等；現場開價每坪31~34萬元，我認為合理成交價應落於每坪27~29萬元(樓層價差)，本案已成屋。

標準層平面圖

2房傢配圖(權狀29.26坪)

3房傢配圖(權狀39.65坪)

基本資料

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