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     由合雄建設所投資興建的「合雄御璟」,於今年(2018)1月正式公開銷售,個案地點位於廣興一路、中正北路口,加上前方的長興一路,具備三面臨路條件,基地面積約714坪屬商業區用地,規劃三棟地上13及14樓、地下3樓建物,照片左邊為A棟、地上14樓,標準層4併雙電梯,向右依序為B棟及C棟、地上13樓,標準層雙併單電梯,共計住宅100戶、店面8戶,全坡道平面車位112個,每個售價125~140萬元。

 

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    本張照片為筆者在結構體階段所拍攝,照片中結構體即為本文所介紹的「合雄御璟」;就相對位置來看,建築物寬面臨廣興一路,兩個窄面各臨下方的長興一路和上方的中正北路,棟別分布從左下到右上依序為A及B、C棟,當中A棟正對「北區青少年活動中心」預定地(黃色區塊),這塊占地4000餘坪的基地,原本設定為八德行政園區之用,不過考量地方實際需求改做「北區青少年活動中心」, 將興設以青少年活動為主的「桃漾館」、「非營利幼兒園」以及「公托中心、親子館及兒童發展服務中心」等3棟建物,預計2020年7月試營運,而一旁則是占地3000坪的建德公園,至於另一側紅色區塊為興仁夜市。

 

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    透過筆者所簡單繪製的位置圖來看,本案基地三面臨路,當中面長興一路的A棟為整體建築正面,日後社區大門同設於此,也正對北區青少年活動中心預定地及斜對角的建德公園,因此A2及A3戶別具備極為優異的景觀條件,在售價方面應會與其他戶別有所區隔,而B、C棟則面廣興一路,由座向來看為純正的座北朝南戶別,另就現況而言,B、C棟與前方的「逸極3」最少有35~40公尺的棟距,於居住視野的延伸性不會受到壓迫。

 

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    從這張筆者所攝的照片更為清楚,最左側的A棟兩戶A2及A3戶別,斜對角(即拍攝方向)就是建德公園,其正面為北區青少年活動中心預定地,至於面廣興一路的B、C兩棟,在前方建地尚未開發完成前,同樣能享有公園景觀條件。

 

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    此外,本案距離即將動工的捷運綠線G01站約500公尺,步行可達,至於計劃新闢的北二高八德第二交流道,預計由50米豐德路增設寬度30米、長度450公尺的聯絡道銜接國道3號,換言之,日後可直接由此道避開傳統易壅塞路段,直接連接國道3號。

 

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    生活機能方面與其他同區個案相同,主要仰賴八德區公所周邊傳統商圈,如需進一步的商業機能建議可往大湳商圈,例如廣豐新天地等大型商場車程約8~10分鐘可達。

 

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    「合雄御璟」外觀立面採墨綠、鐵灰相間,輔以淺灰色的柱體線條勾勒,視覺色調較為沉穩; ​​​​​​社區大廳挑高7米4,尚有中庭花園、交誼廳、會客室、健身房及閱覽室等項目,公設比31.9%,管理費暫估每坪50元。

 

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       住宅格局設定權狀29.6~43.07坪的2~3房,除了A1及A5權狀各自為29.6坪、30.21坪外,其餘戶別皆為鏡像格局,A2、A3權狀同為43.07坪,B1、C2兩個邊間同為41.45坪和B2、C1同為33.54坪,全案戶別配比近5成為3房,室內高度3米2,除A1戶別外,其餘戶別皆為前後陽台規劃; A5戶別為本案權狀坪數最小的單位(權狀29.6),公區格局呈長條型,餐廳及廚房鄰大門、客廳設於內側並外接前陽台,且雖為2房產品,但衛浴間仍規劃有乾濕分離淋浴間,有利於人口少的小家庭實際居住使用。

 

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     相較於公區的長條形格局,房間則屬方正格局,主、次臥室坪數占比雷同加上無樑柱影響,空間使用相對順手;主臥室房型表現合理,擺放一般尺寸雙人床後,與前方系統衣櫃留有約80cm左右的走動動線。

 

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    次臥室同以雙人床房型呈現,且屬於居住空間得宜,並非硬塞下雙人床的方式。

 

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    權狀33.54坪的B2戶別,規劃2+1房格局,由大門進入,為客廳在左、餐廳居中、書房於後的格局鋪陳,客、餐廳中隔走道,公區面寬條件不錯,可運用裝潢增添收納櫃體之用。

 

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    主、次臥室間的+1空間,實品屋以開放式書房表現,筆者拍攝時現場目測,這個區塊大約有1坪多的面積,若要隔成單人床房間,實際居住面不成問題,但因無對外窗所以會形成暗房,這部分提醒讀者注意。

 

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    主臥室格局座向與前文介紹的A5戶別幾乎相同,實景照片給讀者參考。

 

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    接著看本案主力房型,此間為權狀41.45坪的B1戶別,於格局方面屬於相當正統的正3房產品,客、餐廳機能獨立,擁有充足的室內面寬,配有兩套衛浴,所有房間都能以雙人床房型表現。

 

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     主臥室和其他兩間次臥室於睡眠區劃設,採用相近的空間配比,彼此的坪數差異約略在1坪上下,唯主臥室具備獨立衛浴間(完整4件式系統),加上房內面寬較為充足,擁有較佳的收納櫃體功能。

 

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    為了取得較好的居住舒適度,較小的次臥室以單人床房型呈現,不過即便用雙人床房型也不致狹窄。

 

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     權狀43.07坪A3戶別是坪數最大的單位,入口有玄關設計,客、餐廳相連但機能空間獨立,具備完整且清楚的公區界線,房間採兩大一小的規劃,且為了不浪費優異的景觀條件,所有房間對外面都與前陽台相同,由於有樑柱阻擋,或許無法和前陽台一樣可以看到斜對角的建德公園景觀,但正對北區青少年活動中心仍是相當有亮點的基本面條件,同時能提供房內絕佳採光,也因樑柱外推,每個房間格局都極為方正,兩間次臥室都能納入雙人床,且主臥衛浴間配置完整4件式系統,後側工作陽台占比有刻意放大,整體坪效表現十分不錯。

 

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    主臥室可於門後做出通排的系統衣櫃,同時可另闢出一塊簡易的獨立衣帽間,房型機能相對完整。

 

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    較大間的次臥室坪數占比佳,房型條件對於實際居住面有加分效果。

 

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    標準建材包含22.5cm中空樓板、60x60cm三洋拋光石英磚、錦鋐氣密窗、林內雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機;HCG單體馬桶、免治座(主衛)、當層排氣系統等;現場開價21~23萬元,我認為合理成交價應落於每坪18~18.5萬元,預計2018年10月可交屋。

 

標準層平面圖

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2房傢配圖

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2+1房傢配圖

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3房傢配圖

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基本資料

投資興建

 合雄建設   

戶數

 住100戶、店8戶

類型

 電梯大樓

坪數

 30~43坪

基地面積

 714坪

格局

 2~3房

樓高

 13、14F/B3F

公設比

 31.9%

基地位置

 桃園市八德區廣興一路、中正北路口

開案日期

 2018年1月

現場開價

 21~23萬元/坪(2018.1)

合理成交價

 18~18.5萬元/坪(2018.3)

洽詢電話

 03-368-2589

 


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    陳英寰 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()