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    (2018.7.26更新A棟實品屋)由上市建商櫻花建設(股票代號:2539)所投資興建的「櫻花博」,地點位於新農街二段頭重溪公園正對面,基地面積1662坪,規劃4棟地上15樓、地下2樓建物,A、B棟標準層為5併雙電梯,C、D棟為3併單電梯,共計住宅226戶、店面7戶,全坡道平面車位245個,每個售價115~130萬元。

 

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    「櫻花博」處於中山高速公路以東的埔心地區,而由交流道旁的愛買商圈沿著台1線一路到埔心站前商圈,兩側開發早、機能成熟、住宅聚落密集,房價水位向來略高於另一側的楊梅地區,兩者雖皆為楊梅區門牌,但實際生活圈大致以中山高速公路為界,互不重疊。

    以本案而論,生活機能主要仰賴南邊的中山北路二段到永美路這段台1線範圍,包括愛買商圈和埔心站前商圈,往來車程都在5分鐘左右,特別是前者旁邊即是楊梅交流道,又為結合量販店的集中型商場,周邊居民前往消費的比例相對較高。

 

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    筆者曾經介紹過的「美居上景」,距離「櫻花博」基地約300公尺,目前該案已完銷,最終成交均價約落在每坪18~19萬元間,因同屬頭重溪公園近期建案,提供給讀者做為數據參考。

 

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    圖中紅色區塊為本案基地所在,可見上方和新農街銜接,下方隔石門大圳與頭重溪公園相望;社區大門及車道統一設於新農街側,模型外觀由左至右分別為A、B、C棟,上述棟別面新農街的單位(後稱前棟),雖無公園第一排景觀,但前方鄰房皆為低矮透店,4樓以上即具備很好的棟距視野。

 

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    實地走訪頭重溪公園,馬上就可看到「櫻花博」的結構體,且建商刻意將建築採L型排列,使得A、B、C的後棟單位及D棟的全區單位,都能完整接收大面寬公園景觀,有鑑於此,「頭重溪公園第一排」自是本案最重要的產品賣點。

    占地3200餘坪的頭重溪公園,園內樹木近半栽種國人喜愛的吉野櫻,每到初春便被粉紅色花海圍繞,吸引不少遊客慕名而來,其餘像是楓樹、櫸木及杜鵑花等,景緻隨季節交互更迭,因而成為埔心地區著名的綠帶地標。

 

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    透過空拍機升至5樓高度並透過接圖方式,讓讀者了解面公園單位的實際景觀視野,憑藉這樣的先天條件,筆者推估前、後棟每坪至少有1萬元左右的價差。

    筆者手中有份數據,蓋洛普市場調查針對年齡為25~ 64歲的桃園地區民眾進行「桃園地區居住品質與整體環境優勢市場調查」,統計數據顯示,高達9成5的受訪者皆肯定住在大型公園旁對家中長輩與孩子有助益,更有9成受訪者心目中理想的住家選擇是市中心大型公園旁,而8成6的受訪者認為若有足夠能力,會優先考慮購買大型公園旁的住宅,此一調查在95%信心水準下,抽樣誤差不超過正負3個百分點內,總計收回1068份有效問卷,由調查結果可以發現,大桃園民眾對「公園宅」呈現壓倒性的肯定。

 

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    值得一提的,C棟的C3戶別由於受到D棟遮蔽,陽台轉向面新農街,因此被歸納為前棟單位,特別提出讓讀者知悉。

 

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    為了充分利用頭重溪公園第一排的立地條件,社區內設有中庭花園並設置出入口,日後住戶只要從中庭花園出社區,走過石門大圳(設有陸橋)便是頭重溪公園,而石門大圳屬於境內灌溉渠道,終年流動、水質清澈無汙染,完全符合童謠歌詞中「我家門前有小河」的場景。

    至於社區公設項目,除了前述的中庭花園外,尚有迎賓大廳、交誼廳、健身房、兒童遊戲室等,公設比31.15%,管理費暫估每坪50元。

 

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    此外,本案學區瑞梅國小曾榮獲教育閱讀磐石獎、教育部教師銀質獎及2014全國學校經營創新KDP國際認證,在當地為風評相當好的學區,校門就在頭重溪公園旁的三元街上,一樣可直接穿越公園抵達,而公園及學區的組合為小環境項目加分許多。

 

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    住宅產品設定權狀26~28坪的2房、37~39坪的3房及46坪的4房,其中3房比重超過一半,室內高度10樓以下3米、11樓以上3米2,戶戶前後陽台、房間樑柱悉數外推,現場於D棟施作3間實品屋,正好涵蓋本案所有房型規劃;首先看權狀27.88坪的D2戶別2房,D2戶別也是本案2房房型中唯一面公園的單位,原始格局廚房採開放式設計,使得客、餐、廚共處一個空間,不過此一實品屋增設玻璃拉門,使得廚房與客、餐廳空間加以區隔,也讓公區格局變得方正。

 

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    從這個角度看更為清楚,若沒有增設玻璃拉門,基本上就是開放式廚房。

 

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    主臥室可闢出獨立換衣間,是此一房型規劃的顯著特色,依整體坪數占比來看,主臥室空間尺度劃設可謂十分大方,提供了裝潢彈性運用的籌碼。

 

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    獨立換衣間約1坪大小,對於權狀不到30坪的2房產品,主臥室能有這樣的規劃,自是相當討喜。

 

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    放大主臥室,相對次臥室空間就會被限縮,單人床房型是合理的選擇,所以就D2這個戶別,房型定位偏重單身或年輕家庭客層。

 

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    另一間2房單位的A3戶別,權狀27.91坪,因座向面新農街,4樓以上戶別便有無遮蔽的田野景觀,公領域採一體式規劃,客、餐廳相連且面寬條件佳。

 

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    主臥室格局方正加上房內無梁柱,使得房型擺設相對容易,雖不像前述D2戶別可以獨立闢出衣帽間,但整體占比符合正常2房單位的認知標準。

 

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    次臥室屬長縱深格局,實際坪數占比理想,實品屋以單人床房型呈現,透過現場照片可見,房內走動空間條件佳,所以A3戶別的次臥室條件較D2戶別的好上許多,讀者可依居住需求選擇合適的戶別。

 

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     來到權狀38.54坪的D1戶別,入口有玄關規劃,房型設定為傳統3房格局。

 

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    客廳面寬條件佳,餐廳則居於公區及房區之間,廚房獨立於外,有著明顯的機能界線,所有房間皆可納入雙人床,並規劃兩套完整衛浴,皆有開窗。

 

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     主臥室坪數占比並未刻意放大,維持一般3房格局水準,對外面使用中檯度窗,座向相同於客廳,擁有相當好的採光及公園景觀條件。

 

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     較大間的次臥室坪數占比約等同主臥室睡眠區,因此實品屋以雙人床房型呈現,仍保有餘裕的額外空間。

 

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    較小間的實品屋雖是以單人床房型表現,不過實際上空間是足以納入一般尺寸雙人床,但勢必犧牲走動空間,如無特殊需求,建議還是用單人床房型較為適切。

 

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    略大於D1戶別的A6戶別,權狀坪數39.14坪,平面格局較為方正,並同樣具備公園第一排景觀,空間鋪陳採客、餐廳分離,公領域面寬條件相當不錯。

 

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     主、次臥室格局皆類似D1戶別,故不再贅述,實景照片提供讀者參考。

 

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     A6戶別次臥室實景照片。

 

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    最後看權狀46.68坪的D3戶別,同樣具備玄關及客廳3.9M大面寬條件,除中軸線這條走道外,其餘走道虛坪比例低,有著不錯的坪效詮釋。

 

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     房間劃設兩大一中一小,主、次臥室(最大者)若不計衛浴間,兩者坪數占比雷同,所以可視為雙主臥的房型規劃,且偏向縱深格局,所以從照片可見床組至前方妝檯留有很大的動線空間。

 

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    次臥室利用了這樣的格局特性,進而呈現對外採光面的優點,實景照片提供給讀者參考。

 

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     其餘兩間次臥室則適合單人床房型。

 

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    標準建材部分,包含停車場E-tag感應進出、CISA鎖、OneTouch系統、三洋60x60cm拋光石英磚、錦鋐氣密窗、青葉乳膠漆、大雅廚具、林內雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、愛惠普濾水器、美標衛浴系統(主衛附免治座)、樂奇多功能暖風機、當層排氣系統等,另本案每戶衛浴間防水層提升到1米8,而交屋後18個月內提供每戶一次免費水管淨洗服務;現場開價每坪19~20萬元,合理成交價應落在每坪15萬元,訂簽10%,預計2019年5月交屋。

 

標準層平面圖

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2房傢配圖

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3房傢配圖

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4房傢配圖

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基本資料

投資興建

 櫻花建設   

戶數

 住226戶、店7戶

類型

 電梯大樓

坪數

 26~46坪

基地面積

 1662坪

格局

2~4房

樓高

 15F/B2F

公設比

 31.15%

基地位置

 桃園市楊梅區新農街二段(近三元街)

接待中心

桃園市楊梅區新農街二段、三民北路口

開案日期

 2018年5月

現場開價

 19~20萬元/坪(2018.5)

合理成交價

 15萬元/坪(2018.5)

洽詢電話

 03-431-3777

 


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