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    由茂德機構旗下寶德建設所投資興建的「波爾多」,地點位於溪園路、央北三路口,基地面積932坪,共興設兩棟地上15樓、地下4樓建物,照片右側為A棟,具備溪園路、央北三路的雙面臨路條件,左側為B棟、面央北三路,兩棟外觀為鏡像對映,中央棟距約為11米,標準層同為10併雙電梯格局,共計住宅279戶,店面13戶中包含照片左側(央北二路、三路口)的4戶透店單位,全坡道平面車位278個,每個售價200~285萬元。

 

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    本案所處的央北重劃區,自去年(2017)9月至今年5月前後三次辦理土地標售作業,包括茂德、國泰、昇陽、宏普、長虹、國美、合環大陸、新苑、潤泰、將捷等一線建商全數到位,本文所介紹的「波爾多」於今年3月正式開案,成為區內首個預售案,而目前(2018.6)另有「全陽大璽」、「國美中央新村」、「國泰豐格」等案已登場銷售。

 

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    大略為讀者說明央北重劃區的位置,央北重劃區東起中央路、南鄰中央新村、北至央北三路、西望溪園路,占地約39.8公頃,設有一座中央公園及多處的小型鄰里公園,同時因緊鄰新店溪,另有小碧潭及陽光兩座既有河濱公園可利用。

 

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    由於和新店頗具地緣關係,筆者相當推崇中央新村的居住環境,和南投的中央新村相同,新店的中央新村早期主要是過去的國大、立委等民意代表的官舍聚落,雖時空環境早已變遷,但這區整體的住戶素質及居住環境仍被保留下來,所以對央北重劃區而言,中央新村提供了很珍貴的區段價值。

 

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     來到央北二路及三路的路口,左邊可看到「波爾多」的建築基地。

 

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    至於央北二路另一側正在興建的建築是「中央新村北側社會住宅」,將興建4大棟地上18至21樓、地下4樓,總計1070戶出租單位,房型設定1~3房,預計2019年底完工。

 

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    然而,「波爾多」最大的銷售賣點在於距離環狀線十四張站約300公尺,筆者實際步行大概3分鐘可達捷運站,軌道下道路日後將通至中正路、民權路口,而環狀線土建工程去年10月已全線合龍,現正進行機電測試作業,今年年底可實質完工,預計明年上半年可投入營運,日後住戶可步行至十四張站搭乘環狀線,往中和、板橋、新莊、五股不用換車,若是要進入台北市區可搭至大坪林站轉乘松山新店線。

    此外,十四張站旁共計14.5公頃的機廠用地,捷運局規劃興設12棟30至40層高的聯合開發大樓,不僅刷新台灣最大的單一土地聯開案紀錄,未來更將納入商場、飯店等設施,無論是「波爾多」或其他個案都是基本面利多籌碼。

 

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    值得一提的,雖然中央路上本來就有松山新店線的小碧潭站,但路線僅行駛至七張站,仍需要進行後續轉乘,所以對「波爾多」來說,同樣要轉乘但站體距離更遠,小碧潭站的重要性將不如十四張站,不過IKEA已標下美河市157號地上1到4樓,以及159號地上2~3樓、地下1樓商場經營權,可望成為區內的重要大型賣場。

 

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     當然,央北重劃區目前僅在開發初期階段,即便2~3年後預售案陸續成屋,區內生活機能也無法一步到位,短期需仰賴小碧潭捷運站至新店高中間的中央路商圈,或中正路、建國路一帶的新店市中心,筆者是較建議選擇後者,特別是建國市場周邊,一方面是距離不遠,約5分鐘車程,再來就是機能項目極為齊全,生鮮、熟食及各式店頭都有。

 

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     「波爾多」連外交通動線堪稱便利,從旁邊的溪園路可直接通往水源快速道路,可接基隆路高架或建國高架,也能經秀朗橋銜接新北環快,走中央路則可接安坑交流道,右轉環河路可通中安大橋,上述車程皆能控制在5~7分鐘。

 

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    「波爾多」建物臨路退縮約6米,大門採獨立門廳規劃,設於央北三路,車道則闢在溪園路側,且因溪園路對側即是新店溪,同時本案後方為軍情局,既有建物高度有限,使得A棟多數中高樓層戶別享有水岸景觀條件,至於B棟部分,在前方商業區尚未投入開發前,同樣享有水岸景觀條件,不過一旦前方商業區投入開發,景觀視野將受到遮蔽。

    社區公設包含挑高6米迎賓大廳、交誼廳、健身房、球藝室、多功能遊戲間、空中花園等,公設比約33%,管理費暫估每坪60元。

 

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    住宅產品規劃權狀坪數15.24坪的1房、20~21坪的2房及26~30坪的3房,室內高度3米1,除了邊間的3房具備雙陽台條件,其餘1、2房格局皆為單陽台設計;現場三種房型各施作一間樣品屋,首先看權狀15.24坪1房的A6戶別,定位屬套房單位,平面為長條型,廚房及衛浴間設於入口兩側,原始格局客廳及臥室有隔間牆,樣品屋為了增加空間視覺取消了隔間牆,而工作陽台設於主臥室外用以提升房內採光。

 

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    D1戶別的2房樣品屋,權狀坪數為21.48坪,客、餐廳相連且廚房空間獨立,就21.48坪的小2房格局,這個單位的公區占比中上,兩間臥室坪數占比約差半坪,因權狀坪數不高,相對壓低總價門檻,偏重單身或新婚家庭客層需求。

 

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     主臥室以基礎的傢俱配置表現,唯收納空間可能會有不足的情況,需透過其他裝潢巧思來增加。

 

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    次臥室裝潢屬性定位為小孩房,因採單人床房型,相對放大了收納空間,就小孩房的標準來看,這間次臥室的表現算是合理。

 

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     最後看A3戶別3房單位,權狀坪數30.63坪,具備雙陽台、雙面採光條件,入門劃設玄關區塊,客、餐廳中隔走道,廚房採開放式設計,工作陽台與常見與廚房相連的規劃不同,這個戶別的工作陽台介於廚房與次臥室之間,兩套衛浴的房型條件,適合房間需求數高的客層。

 

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     主臥室具備對外陽台,成為房型規劃的特殊層面,同時擁有附浴缸、無乾溼分離的獨立衛浴間,空間機能表現不錯。

 

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     礙於基礎權狀坪數又要闢出3個房間,使得兩間次臥室的居住合理表現都趨向單人床房型,透過筆者拍攝的實景照片,提供讀者自行參考。

 

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     標準建材附有60x60cm拋光石英磚、5+5mm膠合玻璃、錦鋐氣密窗、櫻花雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、Honeywell淨水器、HCG衛浴系統(主衛附免治馬桶座)、Panasonic多功能暖風機等;現場開價每坪60萬元,合理成交價應落於每坪48~55萬元,預計2020年第二季可交屋。

 

1樓全區平面圖

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標準層平面圖

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1房傢配圖

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2房傢配圖

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3房傢配圖

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基本資料

投資興建

 茂德機構‧寶德建設   

戶數

 住279戶、店13戶

類型

 電梯大樓

坪數

 15~30坪

基地面積

 932坪

格局

 1~3房

樓高

 15F/B4F

公設比

 約33%

基地位置

 新北市新店區溪園路、央北三路口

接待中心

 新北市新店區中山路、央北二路口

開案日期

 2018年3月

現場開價

 60萬元/坪(2018.6)

合理成交價

 48~55萬元/坪(2018.6)

洽詢電話

 02-2218-9911

 


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