由宜誠機構旗下誼駿建設所投資興建的「一森青」,地點位於光榮路46號旁,基地前臨光榮路、後倚楓樹溪,占地面積1078坪,興設A、B、C、D四棟地上14樓、地下3樓建物,其中A、B棟標準層為雙併單電梯,C、D棟為3併單電梯,共計住宅130戶、店面1戶,全坡道平面車位142個,每個售價140~190萬元。
本案屬單面臨路的長方形基地,故社區大門及車道也設於光榮路,同時利用建築面寬超過百米的條件,臨路退縮的公共空間,日後將以百米綠園道型態呈現;另外,建築正面面向虎頭山,考量對街鄰房(含水塔)高度,除C、D棟的C3、D3兩戶之外,其餘戶別的8樓以上單位具備虎頭山綠意景觀。
至於建築後側緊鄰楓樹溪,使得A、B棟所有戶別的工作陽台以及C、D棟的C3、D3兩戶,不僅具備河景第一排,且由於對岸建物多為透天住宅,中高樓層視野可一路延伸至山巒,創造出迷人的景觀棟距。
循著光明街右轉進中坑街,再向前約200公尺至鳳尾街,此處便是俗稱「桃園伯朗大道」的著名私密景點,車程約3分鐘、步行約8~10分鐘,而無論是選擇中坑街往中坑,或鳳尾街朝鳳尾坑,沿途農田遍佈、靜謐清幽,二期稻作結束後當地居民會播撒波絲菊種子,初春時節形成壯闊花海,美不勝收,筆者無緣拍攝花海美景,有興趣的讀者可上網查詢相關照片。
回到「一森青」所在的光榮路,基地斜對面有座標準尺寸的公共籃球場,但考量到周邊住戶安寧,僅開放至夜間九點。
光榮路、楓樹坑橋旁現有一間7-11,距離本案約200公尺,從照片可見相對位置。
7-11對面即是楓樹國小也是本案學區所屬,另國中學區為同在光峰路上的龜山國中,往返距離稍遠,車程需5分鐘,除了家長接送、自行車,還能利用楓樹國小前的公車站搭乘5063、5116、L317、L318、L320、L325等路線上學。
此外,從楓樹國小旁的光峰路281巷可通往楓樹坑登山步道,路線能直達虎頭山公園。
基本上,「一森青」銷售訴求就如同案名所示的「森」、「青」二字,強調低密度、森林、綠意等居住環境特色,因此機能圈偏重萬壽路一帶的傳統市區,車程大致可控制在7~10分鐘,同樣的,經由萬壽路車程約10~12分鐘便可到達站前商圈,也屬合理範圍的生活機能圈。
其中被稱為龜山后街的中興路,不僅有規模甚大的傳統早市,更有為數不少的餐飲美食,也是本案住戶日後生活採買重要的核心地點,
另外,本案旁約200公尺的楓樹坑橋,可連接忠義路前往長庚林口院區、華亞科技園區及林口新市鎮,騎車或開車車程都在10~15分鐘,因此近年楓樹坑地區的新移居人口,不少就業於長庚林口院區及華亞科技園區。
「一森青」社區公設集中在1樓,包含挑高7米4迎賓大廳、會客廳、兒童遊戲室、棋藝室、健身房、交誼廳、閱覽室、KTV室等項目,另規劃一間提供住戶親友來訪居住的雙人客房,公設比約32.8%,管理費暫估每坪50元。
住宅單位設定權狀34.32~40.97坪的3房、44.04坪的3+1房及54.73坪的4房,主力格局鎖定換屋需求客層,室內高度3米2、戶戶兩套衛浴;權狀40.97坪的D3戶別,公領域規劃通面低檯度窗,低樓層單位可盡納楓樹坑溪及公園景觀,中高樓層則享有遠處山巒綠意視野,並創造絕佳的室內採光條件,而一體式的空間舖陳,客、餐廳結合開放式廚房,降低不必要的虛坪走道,且入口設有玄關區域,避免開門見灶的風水問題。
主臥室空間尺度相當理想,正常床組至前方衣櫃留有約120cm的走動空間,加上衛浴間旁的內凹空間,提供足夠的裝潢彈性來闢設衣帽間,而對外面的開窗率約80%,採用公領域相同的低檯度窗,從筆者拍攝的照片可見實際景觀及棟距條件。
首席次臥室也相同,優異的開窗率是顯著優點,以正常雙人床房型鋪陳已為舒適。
3+1房單位的A2戶別,權狀44.04坪,設有玄關區域,低虛坪走道是房型強項,公領域為完整長形格局,客、餐廳各有其機能界線,且不難發現的室內採光十分明亮。
至於+1房位置在餐廳旁,這個約1坪大小的空間,開放式的機能空間或衣帽間、儲藏室皆宜,端看住戶實際居住面需要。
主臥室具備舒適的空間尺度,讓房間配置上相對靈活,當然,受惠大面積低檯度窗,實際採光有著很好的表現。
首席次臥室因面側楓樹坑溪方向,景觀、棟距、採光都好。
最大的A1戶別,權狀54.73坪,原始格局為3房格局,但可透過裝潢於客廳旁另闢一個房間,形成4房的使用坪效;因格局提升至近55坪,客廳面寬尺度放大許多,且由於實品屋規劃開放式書房,進一步讓放大視覺感,更善加利用了通牌採光面的優點。
比較特殊的是,大門旁留有相當程度的空間,可設計為進出使用的衣帽鞋間。
在房間尺度採取較為平均的分配方式,主臥室及兩間原始次臥室,實際大小並不會差距很多,因此創造了均質的居住舒適度,同時,中高樓層單位的主臥室及次臥室皆具備良好景觀面,實景照片提供讀者參考。
值得一提的,「一森青」建物結構使用一筆箍工法,有效提升建物耐震能力,且住宅單位室內鋪設22.5cm中空樓板,降低樓層間的惱人居家噪音困擾,其他標準建材尚有三合一電子鎖、80x80cm拋光石英磚、Low-E玻璃、力霸隔音窗、櫻花牌廚櫃系統、雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、凱樂衛浴系統(主衛配置全智能馬桶)、當層排氣系統等;現場開價每坪26萬元,合理成交均價大致落於每坪22.5萬元,預計2019年第四季可交屋。
標準層平面圖
3房傢配圖
3+1房傢配圖
4房傢配圖
基本資料
投資興建 |
宜誠機構‧誼駿建設 |
戶數 |
住130戶、店1戶 |
類型 |
電梯大樓 |
坪數 |
34~55坪 |
基地面積 |
1078坪 |
格局 |
3~4房 |
樓高 |
14F/B3F |
公設比 |
約32.8% |
基地位置 |
桃園市龜山區光榮路46號旁 |
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接待中心 |
桃園市龜山區光榮路46號旁 | ||
開案日期 |
2018年8月 |
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現場開價 |
26萬元/坪(2019.8) |
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合理成交價 |
22.5萬元/坪(2019.8) |
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