(2018.6.28全案完銷)由和瑞建設所投資興建的成屋案「擎天匯」,地點位於桃鶯路、建成路口,基地面積1039坪,全區分為A、B、C、D四棟建物,其中A、B棟為地上21樓,標準層設定5併雙梯,C、D棟為地上13樓,標準層為雙併單梯,地下層統一開挖地下3樓,共計住宅248戶、店面10戶,全坡道平面車位219個,每個售價170~200萬元。
本案區位屬於桃園後站,且A、B棟樓高達21樓,從桃鶯陸橋桃園往鶯歌方向,於橋上便可見到建築本體;筆者由A棟18樓A3戶別後陽台實景拍攝,並將照片做了簡單的上色處理,圖中黃色線條是桃鶯陸橋,紅色線條為台鐵現有軌道,從桃鶯陸橋下第一個路口是大林路,第二條便是建成街也是「擎天匯」所在位置,至於陸橋的另一頭接春日路,左手邊即是復興路及中正路商圈,也就是俗稱的前站商圈,唯陸橋禁行機車(重機除外),必須經由橋旁地下道通行。
就這個區段而論,A、B棟21樓的樓高稱得上「鶴立雞群」,不過要達到完全高棟距視野景觀,A、B棟要14樓以上較為穩妥,C、D棟則因前方建物較低,大約5樓以上便有一定程度的景觀條件。(註:上述針對建築正面,非後側視野)
再者,因受到鐵道阻隔,前、後站無論在發展或房價都有所差異,所以自舊縣府時代的吳志揚到新市府時代的鄭文燦,皆努力消弭鐵道阻隔進而促成區域縫合,只是工法方面兩者做法不同,筆者無意論斷孰優孰劣,但目前已確定採地下化方式,現有桃鶯陸橋日後將消失,往來前站商圈動線會更為直接,這點可視為本案潛在基本面。
鄰7500坪的建國公園,自是本案的重要賣點;建國公園外圍步道包覆中央大片綠地,後側設有兒童遊樂設施,種植樹種已大多成形,屬於型態成熟的市內公園,不過由於座向規劃關係,僅A1、A2、A3、B1及C、D棟5樓以上戶別後側可鳥瞰公園景觀。
本案於去年10月成屋,桃鶯路與建成街的角間店面現已有7-11進駐,以現今便利商店服務項目,個案店面有7-11自然是正向條件。
社區正面的南京街則有麥當勞,而桃鶯路本身就是舊有商圈,兩側店家種類豐富,足以支撐住戶各式日常所需。
筆者透過外觀模型進一步說明「擎天匯」相對位置,建築正面臨南京街,右側臨桃鶯路的為A、B棟,南京街巷內的為C、D棟,社區大門開於南京街,不論是哪個棟別的住戶,統一由此門進出,而車道入口在背面的建成街,同時也是建國公園的位置。
社區大門臨路退縮略深於兩側建物並形成前方開放廣場,地面、立面基座使用石材,輔以鋁件、格柵修飾。
迎賓大廳挑高6米,地面採用三角形黑白交錯拼花大理石呈現,柱體立面同以石材鋪陳,且設有簡單交誼沙發區;如是C、D棟住戶,梯間位於筆者拍攝角度後方,若為A、B棟住戶,需由照片左側門口進入中庭再依所屬棟別刷卡進入梯間。
社區公設集中於大廳左側廊道,依序是球藝室、健身房與最內側的多功能閱覽室。
球藝室實景。
健身房實景。
多功能閱覽室實景,後側尚有一個小型戶外花園;公設比32.3%,管理費每坪60元,目前銷售現場有前三年免管理費措施。
如前述所提,A、B棟住戶穿越迎賓大廳再依所屬棟別刷卡進入,且各自擁有獨立梯間與信箱區。
住宅產品規劃,2房權狀坪數27.82~29.26坪、3房39.65~42.45坪,當中A、B棟除A5、B5戶別為3房外,其餘皆為2房,至於C、D棟則統一為3房,因此本案2房占比為大宗;室內高度3米2,A、B棟單陽台設計,C、D棟規劃前後陽台。
首先看B棟10樓的B4戶別,權狀29.26坪,入口有玄關壁,客廳於內、餐廳於外並中隔走道,客廳採通面超低檯度落地窗,中高樓層戶別擁有十分不錯的景觀視野。
格局配置主臥室和衛浴間在右,次臥室與廚房在左。
主臥室坪數占比得宜、格局方正易用,與客廳同採超低檯度窗,房內景觀及採光佳。
次臥室坪數占比不低但格局偏長,空間呈現以門口為界,分割為睡眠區和書桌、衣櫃兩大區。
另一間實品屋同為B4戶別,唯樓層落於2樓,且公共區域有別傳統居家規劃,原客廳區域以開放式書房取代,餐廳位置則放置沙發茶几,同時納入大量收納空間,手法類似套房做法。
主臥室和次臥室傢俱配置與前述10樓B4戶別類似,唯裝潢風格不同,故不再贅述。
次臥室實景,提供給讀者參考。
標準建材部分,地下室裝設義大利進口反洗過濾器、 防暴大門搭配CISA鎖並結合悠遊卡系統,其餘還有60x60cm冠軍拋光石英磚、美標免治馬桶(主衛)、美標單體馬桶(客衛)、當層排氣系統、林內雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機等;現場開價每坪31~34萬元,我認為合理成交價應落於每坪27~29萬元(樓層價差),本案已成屋。
標準層平面圖
2房傢配圖(權狀29.26坪)
3房傢配圖(權狀39.65坪)
基本資料
投資興建 |
和瑞建設 |
戶數 |
住248戶、店10戶 |
類型 |
電梯大樓 |
坪數 |
27~42坪 |
基地面積 |
1039坪 |
格局 |
2~3房 |
樓高 |
21、13F/B3F |
公設比 |
32.3% |
基地位置 |
桃園市桃園區桃鶯路62號 |
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完工日期 |
2016年10月 |
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現場開價 |
31~34萬元/坪(2017.6) |
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合理成交價 |
27~29萬元/坪(2018.6,全案已完銷) |
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洽詢電話 |
03-367-0123 |