宅精新村

     由竹城建設機構‧仲城建設所投資興建的「竹城祥鶴」，地點位於經國二路、水岸二街口，基地雙面臨路、占地面積373.36坪，規劃A、B兩棟地上12樓、地下3樓，2樓以上為單純雙併格局，戶數單純，共計住宅44戶、店面4戶，坡道平面車位44個，每個售價115~180萬元。

     從2016年下半年起，經國重劃區前後已推出六個案子，其中幾個案子筆者都曾介紹過，至於本文所介紹的「竹城祥鶴」則是第七個，而近年區內新案銷售主要圍繞在交通、水岸兩大訴求；交通方面，因緊鄰南崁交流道，相較桃園市區擁有相對便利的通勤機能，市府也有意從幸福路興設跨越南崁溪到中正北路的陸橋，用以連接日後捷運綠線G12站體，同時將車潮分流至中正北路交流道。

    此外，既是重劃區又有水岸條件，目前在桃園市確實屈指可數，經國重劃區擁有南崁溪第一排景觀的路段，大致是從有恆街、水岸街口，一直到水岸二街、經國橋這個區段，「竹城祥鶴」則是目前(2018.6)區內第二個具備此一條件的成屋個案。

     透過筆者實地拍攝的照片，可見「竹城祥鶴」右側即是南崁溪水岸公園，誠如文章開頭所提，本案分為A、B兩棟，當中A棟面公園及水岸，景觀條件最好，B棟則因前方有建地，未開發前同樣享有公園及水岸完整景觀，但若前方建地投入開發，視野會受到部分遮蔽。

     這張是由3樓的B1戶別客廳向外拍攝，前方角地是未開發建地，所以目前(2018.6)B棟還是擁有完整的公園及水岸景觀，樓層越高景觀條件越好，但前方建地開發完成後，筆者把建物臨路退縮距離納入，遠方紅橋大概會剩下左邊三分之二，不至於完全被遮蔽。

    A棟正對南崁溪第一排，景觀視野自然不在話下，且除了雙併格局外，座向也是討喜的坐北朝南，戶別條件有相當優勢，從8樓A1戶別主臥室陽台環景拍攝，南崁溪連同公園景色盡收眼底，十分舒服。

    另外，介於公園及南崁溪的水岸自行車道，路線從上游的龜山、桃園往下游延伸至蘆竹、大園，全長約22公里，也是日後住戶可善加利用的運動休憩場域。

    在區內生活機能尚未成形前，日常採買原則上會往經國路、南平路一帶，大概就是中正藝文特區周遭，而經國路、大興西路口有家樂福、敏盛醫院，路程都不會太遠，約3~5分鐘車程。

    當然，往南崁方向也是選擇，包括中正路上的特力家居、南崁路上的台茂購物中心及COSTCO，上述車程近則2分鐘、遠至多10分鐘，都是在可接受的範圍。

    本案大門及車道皆設於經國二路上，公設項目設有挑高6米8大廳、健身房與近百坪的中庭花園，公設比31.03%，管理費暫估每坪80元。

    住宅產品設定單純，室內高度3米2，A棟2-11F為4房， 標準層A1戶別權狀坪數51.45坪、A2戶別48.63坪，雙陽台、雙衛浴規劃；B棟皆是3房，標準層權狀坪數分別為B1戶39.68坪、B2戶39.58坪，單陽台、雙衛浴規劃。

    現場以3房的B1戶別施作實品屋，於原始格局中，客、餐廳格局相連、虛坪走道比例低，具備很好的使用坪效，因此兩間次臥室皆能合理以雙人床房型表現。

    為了讓客、餐廳界線更為明顯，實品屋透過鞋櫃及半身櫃加以區隔，形成兩個完整的機能空間。

     主臥室坪數占比符合傳統3房認知，床組至前方系統衣櫃約60cm的走動空間，而主臥室衛浴間為浴缸搭配花灑的配置。

     首席次臥室坪數占比幾乎等同主臥室，使得整體房型表現相當餘裕，扣除衛浴間的條件，筆者認為B1這個戶別單位應可用雙主臥標準視之。

     第二次臥室同以雙人床房型表現，實景照片提供讀者參考。

    標準建材方面，附有60x60cm三洋拋光石英磚、力霸氣密窗、大雅廚具、林內三口瓦斯爐、抽油煙機、下嵌式烘碗機、HCG衛浴系統(主衛附免治馬桶座)、樂奇4合1暖風機；現場開價每坪29~32萬元，成交落點約在每坪27~28萬元，預計2018年10月可交屋。

標準層平面圖

3房傢配圖

4房傢配圖

基本資料

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