宅精新村

     由合雄建設所投資興建的「合雄御璟」，於今年(2018)1月正式公開銷售，個案地點位於廣興一路、中正北路口，加上前方的長興一路，具備三面臨路條件，基地面積約714坪屬商業區用地，規劃三棟地上13及14樓、地下3樓建物，照片左邊為A棟、地上14樓，標準層4併雙電梯，向右依序為B棟及C棟、地上13樓，標準層雙併單電梯，共計住宅100戶、店面8戶，全坡道平面車位112個，每個售價125~140萬元。

    本張照片為筆者在結構體階段所拍攝，照片中結構體即為本文所介紹的「合雄御璟」；就相對位置來看，建築物寬面臨廣興一路，兩個窄面各臨下方的長興一路和上方的中正北路，棟別分布從左下到右上依序為A及B、C棟，當中A棟正對「北區青少年活動中心」預定地(黃色區塊)，這塊占地4000餘坪的基地，原本設定為八德行政園區之用，不過考量地方實際需求改做「北區青少年活動中心」， 將興設以青少年活動為主的「桃漾館」、「非營利幼兒園」以及「公托中心、親子館及兒童發展服務中心」等3棟建物，預計2020年7月試營運，而一旁則是占地3000坪的建德公園，至於另一側紅色區塊為興仁夜市。

    透過筆者所簡單繪製的位置圖來看，本案基地三面臨路，當中面長興一路的A棟為整體建築正面，日後社區大門同設於此，也正對北區青少年活動中心預定地及斜對角的建德公園，因此A2及A3戶別具備極為優異的景觀條件，在售價方面應會與其他戶別有所區隔，而B、C棟則面廣興一路，由座向來看為純正的座北朝南戶別，另就現況而言，B、C棟與前方的「逸極3」最少有35~40公尺的棟距，於居住視野的延伸性不會受到壓迫。

    從這張筆者所攝的照片更為清楚，最左側的A棟兩戶A2及A3戶別，斜對角(即拍攝方向)就是建德公園，其正面為北區青少年活動中心預定地，至於面廣興一路的B、C兩棟，在前方建地尚未開發完成前，同樣能享有公園景觀條件。

    此外，本案距離即將動工的捷運綠線G01站約500公尺，步行可達，至於計劃新闢的北二高八德第二交流道，預計由50米豐德路增設寬度30米、長度450公尺的聯絡道銜接國道3號，換言之，日後可直接由此道避開傳統易壅塞路段，直接連接國道3號。

    生活機能方面與其他同區個案相同，主要仰賴八德區公所周邊傳統商圈，如需進一步的商業機能建議可往大湳商圈，例如廣豐新天地等大型商場車程約8~10分鐘可達。

    「合雄御璟」外觀立面採墨綠、鐵灰相間，輔以淺灰色的柱體線條勾勒，視覺色調較為沉穩； ​​​​​​社區大廳挑高7米4，尚有中庭花園、交誼廳、會客室、健身房及閱覽室等項目，公設比31.9%，管理費暫估每坪50元。

       住宅格局設定權狀29.6~43.07坪的2~3房，除了A1及A5權狀各自為29.6坪、30.21坪外，其餘戶別皆為鏡像格局，A2、A3權狀同為43.07坪，B1、C2兩個邊間同為41.45坪和B2、C1同為33.54坪，全案戶別配比近5成為3房，室內高度3米2，除A1戶別外，其餘戶別皆為前後陽台規劃； A5戶別為本案權狀坪數最小的單位(權狀29.6坪)，公區格局呈長條型，餐廳及廚房鄰大門、客廳設於內側並外接前陽台，且雖為2房產品，但衛浴間仍規劃有乾濕分離淋浴間，有利於人口少的小家庭實際居住使用。

     相較於公區的長條形格局，房間則屬方正格局，主、次臥室坪數占比雷同加上無樑柱影響，空間使用相對順手；主臥室房型表現合理，擺放一般尺寸雙人床後，與前方系統衣櫃留有約80cm左右的走動動線。

    次臥室同以雙人床房型呈現，且屬於居住空間得宜，並非硬塞下雙人床的方式。

    權狀33.54坪的B2戶別，規劃2+1房格局，由大門進入，為客廳在左、餐廳居中、書房於後的格局鋪陳，客、餐廳中隔走道，公區面寬條件不錯，可運用裝潢增添收納櫃體之用。

    主、次臥室間的+1空間，實品屋以開放式書房表現，筆者拍攝時現場目測，這個區塊大約有1坪多的面積，若要隔成單人床房間，實際居住面不成問題，但因無對外窗所以會形成暗房，這部分提醒讀者注意。

    主臥室格局座向與前文介紹的A5戶別幾乎相同，實景照片給讀者參考。

    接著看本案主力房型，此間為權狀41.45坪的B1戶別，於格局方面屬於相當正統的正3房產品，客、餐廳機能獨立，擁有充足的室內面寬，配有兩套衛浴，所有房間都能以雙人床房型表現。

     主臥室和其他兩間次臥室於睡眠區劃設，採用相近的空間配比，彼此的坪數差異約略在1坪上下，唯主臥室具備獨立衛浴間(完整4件式系統)，加上房內面寬較為充足，擁有較佳的收納櫃體功能。

    為了取得較好的居住舒適度，較小的次臥室以單人床房型呈現，不過即便用雙人床房型也不致狹窄。

     權狀43.07坪A3戶別是坪數最大的單位，入口有玄關設計，客、餐廳相連但機能空間獨立，具備完整且清楚的公區界線，房間採兩大一小的規劃，且為了不浪費優異的景觀條件，所有房間對外面都與前陽台相同，由於有樑柱阻擋，或許無法和前陽台一樣可以看到斜對角的建德公園景觀，但正對北區青少年活動中心仍是相當有亮點的基本面條件，同時能提供房內絕佳採光，也因樑柱外推，每個房間格局都極為方正，兩間次臥室都能納入雙人床，且主臥衛浴間配置完整4件式系統，後側工作陽台占比有刻意放大，整體坪效表現十分不錯。

    主臥室可於門後做出通排的系統衣櫃，同時可另闢出一塊簡易的獨立衣帽間，房型機能相對完整。

    較大間的次臥室坪數占比佳，房型條件對於實際居住面有加分效果。

    標準建材包含22.5cm中空樓板、60x60cm三洋拋光石英磚、錦鋐氣密窗、林內雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機；HCG單體馬桶、免治座(主衛)、當層排氣系統等；現場開價21~23萬元，我認為合理成交價應落於每坪18~18.5萬元，預計2018年10月可交屋。

標準層平面圖

2房傢配圖

2+1房傢配圖

3房傢配圖

基本資料

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