由景冠機構旗下景品建設所投資興建的「金鶯一品」,地點位於尖山路、黃厝街口,基地三面臨路、占地1074坪,規劃兩棟地上13樓、地下3樓建物,A棟臨尖山路、B棟臨黃厝街,標準層統一為4併雙電梯格局,共計住宅96戶、店面4戶,全坡道平面車位130個,每個售價125~145萬元。
或許有些讀者對景冠機構稍嫌陌生,在進入個案介紹之前,先簡單說明建商背景;景冠機構業界深耕30年,早期以廠辦及透天社區起家,是地域屬性明顯的在地建商,近年在桃園、南崁、中壢及龍岡、龍潭推出許多大樓案,像是藝文特區旁的「凡賽絲」、龍潭運動公園第一排的「紀凡希」等,都是該公司頗為知名的業績作品。
景冠機構推案節奏穩定,平均每年1個案子,大多鎖定1千到2千坪之間的基地、中大型社區規模,而最重要的營造品控屬紮實水準,其實就是台灣早期在地建商的縮影,埋頭蓋接著賣,賣完了再買地推下一塊,而第一張照片是「凡賽絲」實景、第二章是「紀凡希」實景,提供讀者參考。
不過,有別於往年模式,這次景冠機構在尖山路總共購入4筆建地,總面積5千坪並分為4期開發,第一期「金鶯鎮」在2015年進行預售、2017年成屋且全案完銷,本文所介紹的「金鶯一品」為第二期,第三期「金鶯花園」近期即將公開(編按:記於2019.3),第四期名為「金鶯廣場」。(照片為「金鶯鎮」外觀實景)
為讀者整理景冠機構在尖山路的個案分布,除了右上角的金鶯鎮,其餘「金鶯一品」、「金鶯花園」和「金鶯廣場」基地彼此相鄰,也是目前是尖山路沿線最具規模的造鎮計畫案。
這相鄰的三期總戶數近4百戶,同時店面數達21間,待整體街廓成型後,可望成為尖山路新興的小型社區商圈,對於日後住戶機有正面幫助。(此為業者提供的街道3D示意圖,供讀者參考)
因緊鄰三鶯交流道又是明顯的房價凹陷區,雙北二高沿線的區外客層比例一直很高,使得這幾年尖山路新案供給量放大許多,像是寶佳、華登等建商都有推案動作,且個案都維持穩定去化,屬於很純粹的剛性自住區段,且隨著移入人口增加,便利商店也嗅到商機,光是這些年就多了兩間7-11、一間全家、美廉社,還有一間當地人相當喜愛的易購商量販賣場,機能條件跟早期有很大的差別。
筆者歸納周邊環境條件,大致是三鶯交流道、陶博館、尖山公園、國慶街及建國路商圈,除了陶博館,其餘項目跟實際生活較有關聯性;誠如前文所述,尖山路一帶區外客層比例高,往返通勤很仰賴三鶯交流道,由本案出發,經文化路、三鶯大橋,約6~8分鐘車程可上三鶯交流道。
若是火車通勤族,前往鶯歌車站車程約7分鐘,門口就有F651跟851的公車站牌,或者利用Ubike(站體約200公尺),另外就是施作中的捷運三鶯線,距離本案最近的站體是陶瓷老街站,車程跟鶯歌車站差不多,不過離正式通車尚遠,暫不必把捷運因素考量在內。
另外,5分鐘步距的尖山公園,占地3300坪、步道設施完善,應是日後住戶利用率最高的綠帶設施;學區方面,步行3分鐘可達尖山國中。
生活機能則著重在國慶街及建國路商圈,也就是鶯歌市中心範圍,至於鶯歌老街,開車或騎車只能走文化路,但若是走路可從尖山路120巷的涵洞過去,算是一條在地人專屬的行人便道。
「金鶯一品」臨尖山路皆劃設為店面單位,社區大門在右側的黃厝街,車道則闢在後側的黃厝街(建築正後方),停車場開有天井,有利通風及採光;公設項目包含挑高6米25的迎賓大廳、咖啡廳、健身房、瑜珈室等,公設比約32%,管理費訂於每坪65元。
再者,由於周邊多為低矮的傳統透天,加上新式大樓這幾年才慢慢興起,使得部分中高樓層戶別,現階段享有山景及視野棟距條件。
為什麼會說現階段?因為臨尖山路的A棟,對面就是日後「金鶯廣場」的基地,蓋起來勢必會擋到現有視野,但建商也有想到這點,因此把該案的中庭規劃在A棟前方,所以A棟未來面對的就是「金鶯廣場」的中庭,仍保留相當的棟距條件。
至於B棟所面對的是開放空間,棟距目測約在60米,即便是低樓層戶別,視野棟距也屬舒適,而這處開放空間預計打造為小型公園,礙於工程進度尚未完成,容筆者先拍攝現況,待完工後再補上實景照。
住宅產品有權狀30坪的2房、34坪的2+1房及55坪的3房三種格局,室內高度3米3,其中3房單位具備前後陽台、三套衛浴,而所有房型單位的平面皆為低走道、房間梁柱悉數外推。
由於目前(2019.3)2房及2+1房銷售已近尾聲,主力產品轉為55坪的3房,現場也以此施作實品屋;這間B棟2樓的B2戶別,權狀約55坪,規劃為兩間套房、三套衛浴的大3房單位,就像前面所說的,低走道格局創造良好的室內坪效,同時公領域面寬超過4米,且廚房採開放式設計,讓公領域動線及空間更為整體,當然,若對烹煮油煙有疑慮可自行增設隔間牆。
「金鶯一品」的55坪單位,基本上就是雙主臥的規劃,主臥室與首席次臥室的坪數占比相仿,差別在於對外面及衛浴間;主臥室的對外面使用低檯度窗,而衛浴間配置乾濕分離、淋浴間、浴缸的完整4件式系統並有雙面對外窗。
主臥室衛浴間實景,可見L型的雙面對外窗。
首席次臥室的對外面則是和前陽台相連,也就是說前陽台除了客廳可進出外,從次臥室同樣能進出,而衛浴間則沒有配置浴缸。
前陽台實景,提供讀者參考。
第二次臥室坪數占比同樣能以一般尺度的雙人床房型表現,另擁有很好的採光條件。
值得一提的,本案於建物結構另有加強,1~6及13樓水泥磅數6千磅、7~12樓5千磅,且全案鋪設22.5cm中空樓板,其餘尚有電子鎖、80x80cm冠軍拋光石英磚(公領域)、60x60cm冠軍拋光石英磚(房間)、優墅氣密窗、櫻花廚具、雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、TOTO衛浴系統、TOTO四合一暖風機、當層排氣、全自動曬衣架等;現場開價每坪23~25萬元,合理成交落點在每坪20~21萬元,預計2019年第四季可交屋。
1樓全區平面圖
標準層平面圖
3房傢配圖
2+1房傢配圖
2房傢配圖
基本資料
投資興建 |
景冠機構‧景品建設 |
戶數 |
住96戶、店4戶 |
類型 |
電梯大樓 |
坪數 |
30~55坪 |
基地面積 |
1074坪 |
格局 |
2~3房 |
樓高 |
13F/B3F |
公設比 |
32% |
基地位置 |
新北市鶯歌區尖山路、黃厝街口 |
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接待中心 |
新北市鶯歌區尖山路、黃厝街口 | ||
現場開價 |
23~25萬元/坪(2019.3) |
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合理成交價 |
20~21萬元/坪(2019.3) |
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洽詢電話 |
02-2678-8068 |