宅精新村

    由寶誠建設所投資興建的「御藏」，地點位於仁德路、仁德二路交會口，且後側同時鄰接仁德一路部分路段，基地擁三面臨路條件，面積約2243坪，規劃A~H共8棟地上15樓、地下3樓建物，除D、E棟標準層為4併雙電梯外，其餘棟別皆為雙併單電梯格局，總計住宅256戶、店面13戶，全坡道平面車位317個，每個售價120~135萬元，3房以上房型原則上需搭配兩個車位。

    就相對位置來看，「御藏」坐落於八德擴大重劃區北側，而日常機能主要仰賴南側的中山路、興豐路周邊商圈，包括八德市場、興仁花園夜市以及所屬學區八德國小、八德國中都在此一範圍，大略步行10分鐘可達；此外，年底(2017)即將動工的桃園捷運綠線，G02站(建國站)預定站體在目前全家便利商店附近(粉紅色色塊所示)，距離基地約300公尺，可視為日後個案基本面的潛在支撐面。

    若是要進一步的商圈機能，可沿著建國路北向前往大湳商圈，像是今年(2017)元月開幕的廣豐新天地，由本案開車(或騎車)因能避開車流量大的介壽路，直接從福國北街轉大智路，實際車程約在8分鐘左右。

    社區大門設於仁德二路、車道則在仁德路，建物最大臨路退縮距離達33米；值得一提的，「御藏」建蔽率僅29.22%，以2243坪的基地面積換算，建物面積比重不到700坪，因此創造出400坪的內中庭和近1100坪的開放綠帶，同時周圍超過50棵的大型行道樹，以及與仁德公園僅隔仁德二路，綠意和公園第一排成了顯著的基本面優勢。

    此外，為了強化此一優勢，開發商於面仁德公園的A~C棟和臨仁德一路具備大退縮棟距的F~H棟，規劃頗具特色的透明景觀電梯，讓住戶搭乘時便能鳥瞰綠意景觀；另一方面，本案周邊皆無嫌惡設施，也是居住環境的優點之處。

    社區公設具備挑高5米7迎賓大廳、交誼廳、健身房、閱覽室、娛樂室等項目，至於公設比方面，3房以上房型公設比29%、2房房型31%，管理費預估每坪50元。

    住宅產品劃設權狀29.27坪的2房、38.5坪的3房和45.5坪的3+1房三種格局，室內高度3~10樓3米1、11樓以上3米2，當中2房集中在標準層4併雙電梯的D、E棟，採單陽台設計，而3房以上房型則統一規劃前陽台進出，「御藏」也是現階段(2017.9)八德地區唯一規劃前陽台進出的住宅大樓個案；前陽台進出多見於早期公寓住宅，因具備外玄關和居家實用功能，一直頗受購屋者喜愛，但近年新案已相當少見，本案能採此規劃實屬難得更可謂產品面一大亮點。

    首先看權狀38.5坪的3房B2戶別，如前述所提，本戶別採前陽台進出並正對仁德公園，具備良好採光及景觀條件，且室內格局方正易用，空間配置為正統的3房型態，另公設比僅29%，相較32~33%不等的常見公設比，住戶使用空間相對實際。

    餐廳和廚房間另闢有逃生門可通往另一座樓梯，避免發生意外事故時，住戶過度集中使用電梯旁的樓梯疏散。

    主臥室坪數占比得宜，低檯度對外窗可充分提升室內採光，並納入公園第一排景觀，而門後原始格局便留有一處空間，可設為簡易衣帽梳妝區。

    兩間次臥室以雙人床房型都不致狹窄，坪數劃設均衡，不會有其中一房過小難用的疑慮。

    權狀29.27坪的2房E1戶別，無前陽台設計，改以低檯度窗取代，公用區域為長型格局，形成足夠的面寬及視覺縱深，且本案2房衛浴都有對外窗並刻意放大房間坪數，提升整體居住舒適度。

    由筆者所攝實景照片可見，主臥室坪數占比相當好，在納入常見傢俱擺設後，仍留有相當程度的走動空間，且此一中高樓層戶別具備市區景觀條件。

    就如同筆者前文所述，本案刻意放大2房的房間坪數，所以次臥室就一般雙人床房型都稱適切。

    標準建材包含60x60cm拋光石英磚、林內雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、HCG免治馬桶座(主衛)、單體馬桶(客衛)、衛浴系統、當層排氣等；現場開價每坪18.5~19.5萬元，我認為合理成交價應落於每坪17萬元，另需搭配兩個車位的3房以上房型，第二車採8折計價，本案已成屋。

1樓全區平面圖

標準層平面圖

2房傢配圖

3房傢配圖

3+1房傢配圖

基本資料

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