宅精新村

    由長潤事業所投資興建的「明日馥2」，地點位於大福路二段、大福路二段142巷交會口，基地面積近960坪，並於同一塊基地規劃大樓區和透天區，其中大樓為地上14樓、地下2樓，標準層採4併雙電梯格局，全坡道平面車位37個，每個售價80~100萬元，2房不強制搭配車位；透天區又分為有電梯和無電梯兩種產品，電梯戶別地上3樓半、地下1樓，無電梯戶別則為地上3樓、地下1樓，統一採地下層車庫停車，而大樓區和透天區停車場出入口一致。

    筆者擷取Google Map配合1樓全區平面圖來進一步說明，Google Map標示的紅色區塊為「明日馥2」基地範圍，社區大門及車道皆設置於大福路二段142巷側，同時也是大樓區所在位置，無論是大樓或透天區，人員進出都需經過迎賓大廳，因此易於管控及過濾進出人員，車輛部分依前文所述，採單一車道感應出入，再就大樓、透天區停放各自區域。

    基地北側現況為農地、南側為鄰房，大福路二段與大福路二段142巷的角地，開發商將其規劃為獨棟3樓透店住宅(標號為F棟，無電梯配置)，兩側的A、D區為電梯透天戶別，中央的B、C區為無電梯透天戶別，至於大樓區則標號為E區，讀者可藉由上面兩張照片來對照。

    「明日馥2」與舊城商圈僅隔一條宜蘭橋，車程5分鐘可達，也是實際支撐住戶日常機能的生活圈；以昭應宮為中心的舊城商圈，不僅是現階段宜蘭市最核心的商業聚落，近年更被打造為北台灣著名的觀光景點，包括宜蘭車站兩側的創創新村、幾米公園、丟丟噹森林、幸福轉運站都在範圍內，其餘尚有蘭城新月廣場、蘭城晶英酒店、東門夜市及南館市場等，因此坐落區位上，可將本案視為宜蘭市中心外環第一圈，所以現場銷售也多強調和市區新案的價差優勢。

    筆者從基地開車至國道五號交流道，在車流正常情況下約在8分鐘左右，而著名的宜蘭河濱公園開車過橋約2分鐘可達，距離都不算太遠。

    學區方面，大坡路旁的新生國小為本案所屬國小學區，步行可達，國中則需過橋至宜蘭國中就讀，開車約5分鐘，騎單車大概10分鐘；總結來看，從基地前往市中心商圈、交流道和學區車距都能控制在10分鐘以內。

    值得一提的，本案外牆使用德國ST0特殊塗料，具有抗污、防裂、防水、透氧等多重功能，同時能讓外觀持久如新，但由於價格不低，多用於台北高端住宅個案，於宜蘭地區個案實屬罕見。

     公設項目包含迎賓大廳(高度4米75)、健身房、桌球室、垃圾冷藏室等，且因土地為共同持分，透天區公設比約14%，每戶每月管理費暫定1800元，大樓區公設比33~34%，管理費每坪暫定50元。

    「明日馥2」透天區共計19戶，其中電梯戶別11戶、無電梯戶別8戶，每戶地坪26~35坪、建坪75~91坪，面寬5米35~5米55、深度約在11米；就電梯戶別格局來看，地下1樓車庫可停兩輛車，後側可打造為起居室，1樓室內高度3米4，為客、餐廳組成的公共區域，2樓以上室內高度皆為3米2，2樓採通層主臥設計，3樓規劃兩間套房，4樓主要著重神明廳及儲藏間功能並有工作露臺，唯本層無衛浴設備需提醒讀者注意。

    大樓區共計住宅52戶，規劃權狀30.9坪的2房和40坪的3房兩種格局，戶戶前後陽台，2~10樓室內高度3米2，11~14樓3米3，2房朝西面中庭、3房朝東面大福路二段142巷；現場施作權狀40坪3房E2戶別樣品屋，客廳面寬3米75、深度約8米2，視覺縱深相當足夠，客廳外接陽台與餐廳中隔走道，保留完整的機能空間。

    廚房原始格局即採半開放設計，若對烹煮油煙或居家風水有疑慮的住戶，仍保留了一定的空間比例來改善，而本間樣品屋透過中島區隔廚房和餐廳，既不破壞原有的視覺縱深，又能提供相對等的實際用途，算是十分得宜的裝潢手法。

    以權狀40坪的3房而論，主臥室於坪數占比表現佳，床組離前方隔間牆大概有140cm以上的寬度，擺放大型的系統衣櫃仍有一定程度的走動空間，而主衛浴有對外窗，採乾溼分離無浴缸配置。

    其餘兩間次臥室坪數占比也相當到位，皆能朝雙人床房型規劃；從筆者拍攝照片可見，較大間的次臥室在已具備系統衣櫃(右側櫃體)的前提下，床組四周走動空間不顯狹窄，屬於坪數配重較為均衡的規劃格局。

    標準建材附有18cm樓地板(大樓)、80x80cm(客、餐廳)及60x60cm(房間)拋光石英磚、林內雙口瓦斯爐、抽油煙機、ITA烘碗機、TOTO馬桶及衛浴系統、當層排氣等；透天區總價1288~1750萬元/戶，大樓區開價每坪19.5~21萬元，我認為合理成交價應落於每坪18.5~19萬元，訂簽8%，預計2020年2月可交屋。

1樓全區平面圖

大樓區標準層平面圖

大樓區2房傢配圖

大樓區3房傢配圖

基本資料

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