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    由長潤事業所投資興建的「明日馥2」,地點位於大福路二段、大福路二段142巷交會口,基地面積近960坪,並於同一塊基地規劃大樓區和透天區,其中大樓為地上14樓、地下2樓,標準層採4併雙電梯格局,全坡道平面車位37個,每個售價80~100萬元,2房不強制搭配車位;透天區又分為有電梯和無電梯兩種產品,電梯戶別地上3樓半、地下1樓,無電梯戶別則為地上3樓、地下1樓,統一採地下層車庫停車,而大樓區和透天區停車場出入口一致。

 

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    筆者擷取Google Map配合1樓全區平面圖來進一步說明,Google Map標示的紅色區塊為「明日馥2」基地範圍,社區大門及車道皆設置於大福路二段142巷側,同時也是大樓區所在位置,無論是大樓或透天區,人員進出都需經過迎賓大廳,因此易於管控及過濾進出人員,車輛部分依前文所述,採單一車道感應出入,再就大樓、透天區停放各自區域。

    基地北側現況為農地、南側為鄰房,大福路二段與大福路二段142巷的角地,開發商將其規劃為獨棟3樓透店住宅(標號為F棟,無電梯配置),兩側的A、D區為電梯透天戶別,中央的B、C區為無電梯透天戶別,至於大樓區則標號為E區,讀者可藉由上面兩張照片來對照。

 

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    「明日馥2」與舊城商圈僅隔一條宜蘭橋,車程5分鐘可達,也是實際支撐住戶日常機能的生活圈;以昭應宮為中心的舊城商圈,不僅是現階段宜蘭市最核心的商業聚落,近年更被打造為北台灣著名的觀光景點,包括宜蘭車站兩側的創創新村、幾米公園、丟丟噹森林、幸福轉運站都在範圍內,其餘尚有蘭城新月廣場、蘭城晶英酒店、東門夜市及南館市場等,因此坐落區位上,可將本案視為宜蘭市中心外環第一圈,所以現場銷售也多強調和市區新案的價差優勢。

 

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    筆者從基地開車至國道五號交流道,在車流正常情況下約在8分鐘左右,而著名的宜蘭河濱公園開車過橋約2分鐘可達,距離都不算太遠。

 

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    學區方面,大坡路旁的新生國小為本案所屬國小學區,步行可達,國中則需過橋至宜蘭國中就讀,開車約5分鐘,騎單車大概10分鐘;總結來看,從基地前往市中心商圈、交流道和學區車距都能控制在10分鐘以內。

 

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    值得一提的,本案外牆使用德國ST0特殊塗料,具有抗污、防裂、防水、透氧等多重功能,同時能讓外觀持久如新,但由於價格不低,多用於台北高端住宅個案,於宜蘭地區個案實屬罕見。

     公設項目包含迎賓大廳(高度4米75)、健身房、桌球室、垃圾冷藏室等,且因土地為共同持分,透天區公設比約14%,每戶每月管理費暫定1800元,大樓區公設比33~34%,管理費每坪暫定50元。

 

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    「明日馥2」透天區共計19戶,其中電梯戶別11戶、無電梯戶別8戶,每戶地坪26~35坪、建坪75~91坪,面寬5米35~5米55、深度約在11米;就電梯戶別格局來看,地下1樓車庫可停兩輛車,後側可打造為起居室,1樓室內高度3米4,為客、餐廳組成的公共區域,2樓以上室內高度皆為3米2,2樓採通層主臥設計,3樓規劃兩間套房,4樓主要著重神明廳及儲藏間功能並有工作露臺,唯本層無衛浴設備需提醒讀者注意。

 

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    大樓區共計住宅52戶,規劃權狀30.9坪的2房和40坪的3房兩種格局,戶戶前後陽台,2~10樓室內高度3米2,11~14樓3米3,2房朝西面中庭、3房朝東面大福路二段142巷;現場施作權狀40坪3房E2戶別樣品屋,客廳面寬3米75、深度約8米2,視覺縱深相當足夠,客廳外接陽台與餐廳中隔走道,保留完整的機能空間。

 

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    廚房原始格局即採半開放設計,若對烹煮油煙或居家風水有疑慮的住戶,仍保留了一定的空間比例來改善,而本間樣品屋透過中島區隔廚房和餐廳,既不破壞原有的視覺縱深,又能提供相對等的實際用途,算是十分得宜的裝潢手法。

 

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    以權狀40坪的3房而論,主臥室於坪數占比表現佳,床組離前方隔間牆大概有140cm以上的寬度,擺放大型的系統衣櫃仍有一定程度的走動空間,而主衛浴有對外窗,採乾溼分離無浴缸配置。

 

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    其餘兩間次臥室坪數占比也相當到位,皆能朝雙人床房型規劃;從筆者拍攝照片可見,較大間的次臥室在已具備系統衣櫃(右側櫃體)的前提下,床組四周走動空間不顯狹窄,屬於坪數配重較為均衡的規劃格局。

 

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    標準建材附有18cm樓地板(大樓)、80x80cm(客、餐廳)及60x60cm(房間)拋光石英磚、林內雙口瓦斯爐、抽油煙機、ITA烘碗機、TOTO馬桶及衛浴系統、當層排氣等;透天區總價1288~1750萬元/戶,大樓區開價每坪19.5~21萬元,我認為合理成交價應落於每坪18.5~19萬元,訂簽8%,預計2020年2月可交屋。

 

1樓全區平面圖

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大樓區標準層平面圖

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大樓區2房傢配圖

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大樓區3房傢配圖

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基本資料

投資興建

 長潤事業   

戶數

 住52戶(大樓)

住19戶(透天)

類型

 電梯大樓及透天社區

建坪

 30~40坪(大樓)

72~91坪(透天)

基地面積

 約960坪

格局

 2~3房(大樓)

樓高

 14F/B2F(大樓)

3.5、3F/B1F(透天)

公設比

 33~34%(大樓)

約14%(透天)

基地位置

 宜蘭縣宜蘭市大福路二段142巷

接待中心

宜蘭縣宜蘭市舊城南路46號3樓

開案日期

 2017年8月

現場開價

 19.5~21萬元/坪(大樓,2017.9)

1288~1750萬元/戶(透天,2017.9)

合理成交價

 18.5~19萬元/坪(大樓,2017.9)

洽詢電話

 03-932-6766

 


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陳英寰 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()