宅精新村

    「打算在桃園買房子，但要買在哪比較好？」是北桃園的經國、中路，還是選南桃園的青埔？或者被很多人誤認為新北市的A7？尤其過去幾年中央打房不手軟，不僅打跑了一堆投資客，也讓買房這檔事回到區域與個案基本面的優劣比較，而身為雙北移居重鎮的桃園更是要緊。

    之所以寫這篇，無非是收到不少私訊也正逢歲末年終，因此花了點時間彙整這些年筆者跑案子的實際感受，提供讀者金龍年在桃園購屋實用的資訊背景，話不多說，正式進入主題！

A‧經國重劃區

    第一位介紹的參賽者是經國重劃區，筆者推薦它的優點有兩點：首先是優異的交通區位，一下南崁交流道就到，下班時間感受更加明顯，當其他人還堵在春日路，你早就停好車躺在沙發上看電視，就像那句經典名言：「時間就是金錢，朋友！」千萬別把時間浪費在塞車上，交流道一下就到，肯定無可取代的先天優勢。

    經國重劃區與林口新市鎮僅差了一個交流道，且區內目前價格普遍落在每坪39~43萬，對標同為交流道兩側的A8及A9站周邊，只要多開10分鐘車，相同總價換得更大的居住空間，這點從經國轉運站載客量也能看出，熱門路線多為直達雙北市區，代銷也不諱言，銷售對象高比例為雙北民眾，以通勤時間換取居住空間，成為非常實際的購屋誘因。

    另外，市政府除了將綠線G12站體設於後側的中正北路，更在原先只有北上匝道的中正北路交流道，再行增加南下匝道，若兩條跨越南崁溪的陸橋順利成真，不論選擇南崁或中正北路交流道，還是選擇搭捷運到桃園火車站，進出動線均屬便利，畢竟買在重劃區無非是希望享受現代市鎮規劃環境，同時能賺到增值空間，經國重劃區握有的籌碼值得期待。

    缺乏生活機能是很多買在重劃區民眾的共同困擾，但在經國重劃區反而不明顯，這也是筆者第推薦它的第二點：機能條件齊全，周邊的莊敬路、春日路都屬成熟商圈，加上藝文特區、南崁特力廣場、台茂購物中心或COSTCO，車程範圍可控制在10分鐘左右，接收既有商圈機能，代表支撐起實際居住面的便利，對一個新興重劃區可謂十分難得。

    不僅如此，與中路重劃區清一色住宅用地相比，經國重劃區中心商業區規劃是頗為到位的，特別在遠雄、中悦等A級商辦的加持下，就業人口為區內帶來肉眼可見的消費聚落，便利商店、餐飲店家陸續進駐，再過幾年種類數量相信只會更加豐富，尤其在電商當道的時代，實體店面本就不好處理，但區內店面依舊搶手，價格落點更屢創新高，表示口袋深的置產大戶看好後市，即便你是自住使用，也不希望自家的區域乏人問津，不是嗎？

    至於房市方面，經國重劃區歷年新案供給和成交量十分穩定，價格呈現溫和的緩步疊加，約略就是每坪1年漲個1~2萬，沒有像青埔雲霄飛車那般大起大落，基本上短炒的投資客不會選擇這裡，所以社區入住率很高，這也呼應前面所說的，機能發展取決於人潮，有人住才會吸引店家進駐。

    目前(2024.2)新案量屬於相對低點，線上僅有「鴻築麗苑」、「嘉璟沐樂」、「竹城晴川」等幾個預售案，售價區間約在每坪39~43萬不等，當中基地位在經國路上的「鴻築麗苑」(點我了解)，因房型涵蓋廣、總價帶適中，銷售表現亮眼，是現階段本區矚目度高的熱門個案。

    此外，嘉璟建設預計農曆年後推出南崁溪水岸首排指標，由於單價肯定不低於現行個案，免不了再帶起一波漲價風，不妨納入購屋選擇的客觀條件。

B‧中路重劃區

    對比經國重劃區，相同點都位在交流道旁，不同之處在於中路重劃區住宅用地高達9成，雖經過近10年發展，但區內機能仍多有不足，除了全聯跟零星幾間便利商店，生活日常還是必須仰賴舊市區，加上腹地是經國重劃區第一期的3倍多，寧靜和方便的取捨見仁見智，不過憑藉風禾、向陽兩座大面積綠化帶，另有水秀與其他小型鄰里公園，且正光路保留原有灌溉渠道，改造為親水綠園道，創造出極佳的居住綠覆率，成為居住面的實際優點。

    同為緊鄰交流道的重劃區，價格水位也相差無幾，但就動線來看，國道三號南下銜接國道二號是順向，所以和經國重劃區吸納的國道一號沿線不同，中路重劃區較為吸引北二高像是新店、中和、板橋、土城等區域，畢竟相較上述幾個地方，每坪38~44萬的單價，在價格面存在顯著落差，但少了類似經國轉運站的公眾運輸點，加上區內公車並不發達，開車是主要的通勤選擇，區域客問題不大，若是雙北客層就需將此考量在內。

    值得一提的，由於純住宅的規劃導向，區域漲幅大多扣著通膨，早期購入因成本低、售價也不高，確實享受到一波上升段，但近年土地和原物料成本陡升，且中路重劃區一直少有大型建設題材支撐，因而拉低了房價期待值，這點很公允地闡述給讀者了解。

    以近況來看，聚落發展進入成熟期，大致圍繞於風禾、向陽、水秀等指標綠帶，周邊大面積的建地已相當稀缺，使得近年主要推案大多依附在大興西路兩側，像是「嘉璟一品硯」、「大觀雲滙」、「百俊吾双」、「璟都柏悅」、「悅峰華」等，先後進入成屋階段，而近期最受矚目預售案莫過於興富發集團所推出的「鉑克棶」，該案複製同集團的高雄預售案「孟學苑」的輕鬆付款模式，預約組數極為驚人，一開案便已掀起市場話題。

    除了「鉑克棶」，目前還有「宜雄國際ONE」、「益騏新画峰」等案同場銷售，悅佳建設的新案也預計在年後公開，因此2024年中路重劃區的選擇性還是很多，房價推估則建議以每坪45萬正負2萬為佳。

C‧A7重劃區

    和上述兩個桃園市區內的重劃區完全不同，A7重劃區客層屬性非常極端，甚至筆者可以負責任地說，本區是百分百的「新市鎮」，包括政府打頭陣的合宜住宅，居民都是幾無地緣關係的區外客，但經過這幾年建商瘋狂推案後，江湖地位已躍升和鄰居林口新市鎮一較長短。

    A7重劃區本身就有捷運站，這點確實加分，但重劃區範圍很大，公車也多在文化一路跑，相同邏輯，生活機能點太過分散，目前店家主要集中在中心商業區，也就是文化一路兩側，因此外圍社區會顯得有些尷尬。

    再者，現有聯外動線太過單一，縱使有壽山路、青山路等次要幹道，但如果不是前往泰山、新莊、板橋、中和等區域，最終還是只能選擇文化一路進出，因此尖峰時段塞車情況非常嚴重，是購屋者需要列入考量的嚴肅課題。

    以筆者觀點，除了現實的房價因素，建議讀者把眼光著重在A7重劃區本身產專園區及周邊科技園區所衍生的住宅需求，肯定是日後房價支撐的關鍵因素，尤其目前仍處於上升期，市場總是保持10個以上的銷售個案，即便不跟另一邊的林口新市鎮比較，行情水位也比山下的迴龍、新莊來得有競爭力，不過，塭仔圳重劃區若正式推案開發，龐大的供給量勢必會對本區去化產生實質影響，是否會拖累房價走勢則有待觀察。

    論及房價，近年區內價格走勢凌厲，不到5年就由原本的2字頭飆升至4字頭，反倒是去年新案開價轉趨保守，大多落於每坪45萬元上下，反而部分成屋案仍可見3字頭，表示市場對5字頭信心未足，且主動喪失既有的比價優勢，對銷售面並不划算，畢竟區內餘屋量仍多，所以今年可望還是溫和力求去化。

    最後，整理一張比較表供讀者參考，而上述觀點僅為筆者個人意見，買在哪、買多少沒有對或錯，若有不同看法也歡迎底下留言討論，預祝各位讀者龍年一切順心！宅精新村也將持續走訪及開箱新案。