宅精新村

    由竹城建設所投資興建的「竹城真鶴」，地點位於力行路289號(市政府消防局對側)，基地面積約1300坪，規劃8棟(A至H棟)地上13樓、地下3樓建物，除H棟標準層為3併單電梯，其餘棟別皆為雙併單電梯格局，共計住宅204戶、店面8戶，全坡道平面車位218個。

    基地正對面是桃園市政府消防局，而從相對位置來看，緊鄰的永安路對面即是舊市區，且力行路就有規模不小的力行傳統市場，再過去便是傳統中正路商圈，就中路重劃區現況(2018.3)來看，本案在機能方面擁有較好的支撐條件。

    另外，同在莒光街的西門國小和桃園國中，向來是桃園區的明星學校，不少家長為了讓子女就讀，跨區遷戶籍之事所在多有，而「竹城真鶴」被劃分到此一學區，加上個案主力房型設定3~4房，就合理判斷，住戶有就學需求的比重高，因此可視為基本面相當好的優勢點。

    中路重劃區面積第二的向陽公園，占地達6千5百餘坪，僅次於風禾公園的1萬4千餘坪，除了中央圓形表演劇場，還有籃球場、兒童遊戲區等設施，筆者站在公園內拍攝，前方200公尺處即可見到本案建築，實際步行約1分鐘可達社區。

    簡單為讀者整理一下基地概況，「竹城真鶴」社區正面臨30米力行路，整體建築面寬70米、臨路退縮16米，內中庭約有250坪，面中庭的C及H棟棟距22米，至於車道則設於後側7米計畫道路(路名未定)。

    外觀風格承襲竹城建設常見的基調，以米色系為主要色彩，底部採用崗石基座搭配鑄鐵造型壁燈，另以雙拱門區做為社區大門標誌，與兩側店面有著明顯的差別對比。

    由於臨路退縮16米，加上力行路30米路幅和消防局建物退縮距離，使得面力行路的D、E、F及G棟視野棟距約在60米，且消防局樓層不高，因此上述棟別的中高樓層戶別，在周邊建地未進行開發的前提下，具有不錯的景觀條件。

    公設皆設置於1樓空間，迎賓大廳挑高6米9，大廳吊燈下方地板以大理石對花出社區紋章，物業櫃台前為簡單的會客區。

    迎賓大廳另一側也有一處沙發會客區並結合後方的信箱區，而從照片中的拱門往外，可見前文所述的16米退縮空間。

    穿過迎賓大廳往後側走，此處為遊藝室及健身房，兩者雖同處一室但以落地窗區隔，避免使用上的互相干擾。

     於外的為遊藝室，包含桌球桌、投籃機及磁浮飛盤機。

     於內的為健身房，實景照片提供給讀者參考。

     此外，本案擁有面積不小的中庭(長寬約30X20公尺)並鋪設花園，讓面中庭戶別也有景觀條件。

       至於兒童遊戲室與前述公設不同棟，它設在C棟1樓，規劃上採多功能思維，將閱讀區、遊樂設施及後方的會議室一併結合；本案公設比在30~31%，日後管理費暫估每坪55~60元。

    除1F兩戶權狀47與52坪、室內挑高6米(另有約定專用區)的特殊戶別外，標準層住宅2房房型權狀約26坪，唯戶數占比極低，僅G2戶別可選擇，其餘皆為3~4房格局，當中3房權狀區間35~37坪、4房43~47坪，室內高度3米2、兩衛(2房其中一衛無沐浴功能)和單陽台規劃(工作陽台)，值得一提的，本案全區戶別工作陽台相較同質個案，尺度明顯有所放大，可有效增加住戶雜物收納空間；現場施作主力的3房及4房各一間實品屋，先看權狀35.92坪的3房D1戶別，平面格局客、餐聽、主臥與兩次臥、廚房兩大區塊，客、餐廳相連，前方採低檯度窗，室內採光表現佳。

    主臥室符合一般3房空間認知，未採客廳低檯度窗，改正常占比50%的對外窗；獨立衛浴間配有浴缸、無乾濕分離。

    次臥室納入一般尺寸雙人床，床組距前方牆面大概30公分，若要增加衣物收納空間，或可將現有房門改成軌道門，原門後處可再訂製一套系統衣櫃。

    另一間次臥室坪數占比略小，雖現場仍以雙人床房型呈現，但建議可朝單人床房型規劃為佳。

    接著看權狀43.36坪的4房E1戶別，客、餐廳空間各自獨立，原始格局客廳與坪數占比最小的次臥室相鄰，因座向面力行路，所以可見與消防局的實際棟距，另本實品屋將原有隔間牆改為穿透性較佳的電視牆。

    電視牆後的房間，以書房樣式表現，筆者實際目測，此一房間做為雙人床房型是足夠的，唯走動空間受限不少。

    如前述所提，4房房型餐廳空間獨立，並連結包含主臥和兩間次臥，前公後私的格局分布，算是相當不錯的方式。

    主臥室坪數占比中庸，若回歸實際居住，建議透過裝潢增加衣物收納空間，另比起3房主臥衛浴，4房主臥衛浴多了乾濕分離。

    其餘兩間次臥室坪數占比相仿，空間擺設也相當雷同，提供給讀者參考。

    標準建材含60x60cm拋光石英磚、石英石檯面廚具、林內雙口瓦斯爐(2房)、三口瓦斯爐(3房)、抽油煙機、烘碗機、愛惠浦淨水器、HCG單體馬桶配免治座、淋浴柱、Panasonic暖風機，本案使用天然氣；現場開價每坪29~31萬元，我認為合理成交價應落於每坪26萬元，本案已成屋。

標準層平面圖

3房傢配圖(權狀35.92坪)

4房傢配圖(權狀43.36坪)

基本資料

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