宅精新村

     由喬崴國際所投資興建的「喬崴BNB」，地點位於三民路二段549號旁，基地三面臨路、占地685坪，規劃地上13樓、地下3樓之獨棟建物，統一劃設套房單位共387戶，另有10戶店面，總計全坡道平面車位159個，不過車位並未搭配銷售，而是納入公設交由管委會運作，此部分待後文說明。

     基地所在的菓林地區，或許讀者對它相對陌生，簡單來說，就是緊鄰在桃園機場旁的居住聚落，正因這樣的地緣關係，包含機師、空服員、地勤等機場從業人員不少選擇就近租屋，租賃市場需求向來旺盛且穩定，好的套房物件搶手程度不輸性質雷同的南崁，使得近年市場上出現許多強調投資收益的套房產品，「喬崴BNB」便是屬於此類個案。

    如前述所提，菓林地區緊鄰桃園機場，因而無法透過空拍機拍攝，筆者透過現場提供的3D全景示意圖進行說明；「喬崴BNB」坐落菓林重劃區內，受到限高規定，區內採低容積率、低密度開發，超過10樓以上的建物屈指可數，而喬崴國際5年前在此曾推出同為套房產品的「喬崴MOMA」，市場接受度很高。

    再者，「喬崴BNB」與第一航廈僅1公里之距，不到3分鐘車程即可抵達，對於需要輪班的機場從業人員，創造了很實際的基本面優勢。

    除了現有租賃市場，日後的擴張潛力在哪？從區位地點來看，「喬崴BNB」銷售主軸就是和機場綁在一塊，而未來潛藏客源主力來自兩處：星宇航空及第三航廈，前者於去年正式成立，目前(2019.9)已陸續取得11條定期航線、2條包機航權，預計2020年1月底開航，滿編員額估計為12500人，在南崁租屋供給相對不足的現況下，菓林地區很有條件接收這股需求。

    撇開無聊的政治口水，以及施工難度、預算追加等技術面，無論哪一黨執政，第三航廈是勢必得推動的國家重大建設，屆時啟用後，也能進一步提供穩定且充足的租賃動能，可視為本案中長期持有的正向因素。(圖取自桃機網頁)

    還有一項產生直接關聯的項目，就是本區具備雙捷運系統，除車程3分鐘的機捷 A11坑口站，再加上已經發包動工的捷運綠線，其中G31站站體預定地就在三民路二段上，距「喬崴BNB」基地僅100多公尺，等於捷運站就在門口，不過這條捷運系統往返機場並非主要功能，畢竟走平面道路更為方便直接，可將生活圈擴及到林口或連結大台北市區反而較為貼切。

            路線上，未來G31站坐一站到A11/G32坑口站，利用共構轉乘機場捷運線，到A9林口站僅3站之距，行車時間約10分鐘，若是再搭一站到A8長庚醫院站換乘直達車到大台北，行車時間在半小時左右，不過現在談對房價的影響，筆者認為還言之過早，但有效改善相對單薄的連外通勤機能則是肯定的。

     生活機能方面，除了既有的菓林路商圈，可循著三民路二段即進入南崁市區，包括COSTCO、台茂購物中心或南崁舊市區，車程範圍都在5~8分鐘左右，而未來重劃區內則有商業中心及商業城等計畫。

    既定位為投資型個案，投報率表現就是王道；「喬崴BNB」採立約包租兩年，這兩年以購價的3%回酬給買方，假設總價400萬，每年純益12萬元、兩年總計24萬元。

    進一步用現有區域租金計算，喬崴國際的「喬崴MOMA」刊登於591網站的套房招租資料，每坪租金約7百元，考量到「喬崴BNB」屋齡、規劃、附家具及家電等客觀條件，筆者把每坪租金約略提升到8百元，15坪單位每月租金達1萬2千元，同樣以總價400萬元計算，實際投報可達3.6%，所以3%為前兩年的保證投報基準，必須承認銷售現場並未跨大或偏離現況。

    當然，如果透過貸款，納入本利攤還因素後，投報率一定會向下修正，但貸款牽涉到個人信用、銀行利率不同，變數太多，諒筆者無法一一計算。

    管理費是另一個容易被忽略的投報率變因，本案透過停車位、24小時無人商店及架設太陽能板做為因應，共159個全坡道平面車位並未拉出來單獨銷售，而是併入公設計算交由管委會經營運作，將出租收益回饋至社區基金，24小時無人商店也是同一思維，販賣商品所產生的利潤轉至社區基金使用，至於頂樓的太陽能板，其電力可回售給台電。(圖為社區無人商店3D示意圖，依完工為準)

    再者比較特殊的部分，「喬崴BNB」旁邊即是「喬崴機場飯店」，說的更精確些，喬崴國際這個開發案分為飯店棟跟住宅棟，前者是有159間客房的「喬崴機場飯店」，後者就是「喬崴BNB」，兩棟建物隔一條8米計畫道路，且建商有意把飯店棟餐飲空間，除飯店住客可使用外，住宅棟住戶日後也能共享服務(享費用折扣)。

    公設包含三進式飯店門廳、交誼廳、健身房、桌球室、棋藝室及前述的24小時無人商店等項目。(大廳3D示意圖，依完工為準)

         因單層戶數多，為了解決住戶上下樓的順暢，每層皆配置4部電梯再加一部貨梯，而住宅產品室內高度3米1，規劃權狀15~18坪的套房、26~28坪的2房，其中套房單位占比超過9成，平面格局比照常見的飯店房型。

         以權狀約17坪的A2戶別樣品屋來看(同A3~A8戶別)，長條型的平面格局，廚、衛分別配置於入口兩側、睡眠區居中，後側連接工作陽台尚有一處可用空間。

     樣品屋將後側這處空間規劃為兼容客廳及和室的機能單位，若是希望增加衣物收納，也可將其改為獨立衣帽間，使用相當彈性。

    標準建材附有木紋磚、南亞塑鋼門、3合1電子鎖、南亞氣密窗、喜特麗IH爐、抽油煙機、烘碗機、美標衛浴系統(附免治馬桶座)、當層排氣系統等，另本案隔戶牆加厚至20cm，可提升戶戶之間的隔音效果；現場開價每坪27~29萬元，合理成交落點約在每坪26~28萬元，總價400萬元起(附家具、家電)，預計2022年第一季可交屋。

1樓全區平面圖

公設層平面圖

標準層平面圖

套房單位傢配圖(A02~A18)

基本資料

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