宅精新村

    備受矚目的桃園房市重磅大案「國泰賦都」，宅精新村搶得第一手資料！位於中華路、民族路口的「國泰賦都」，由上市建商國泰建設(股票代號2501，下稱國建)所投資興建，占地約1645坪，若單純拿面積大小來比較，這樣的基地規模在大桃園地區實屬常見，但本案之所以關注度始終居高不下，在於地點坐落於桃園火車站站前商圈核心範圍內，因此能夠在這個區段能拿到如此規模的完整基地，珍稀度絕對毋庸置疑。

    一如台灣其他城市，桃園區同樣發跡於火車站周邊，桃園大廟(景福宮)、縣府機關(現已升格為市府)都位在前站地區，因而進一步群聚為精華帶狀商圈，光1公里距離內便有大遠百、新光三越及統領三間百貨公司，不計其數的各式大小店家，加上高密度的文教補習班，區段型態與同為舊城區的北市西區十分雷同；雖然中正路另一頭的中正藝文特區迅速竄起，但短時間仍難以撼動其商圈機能價值。

    由於開發早，前站地區土地供給本就有限，更遑論是面積完整的建地，若與屋主洽談改建，站在建商立場不僅曠日費時，也難以確保可整合成功，尤其桃園區近年重劃區釋出了大量土地，直接購地推案相對單純，所以即便桃園房市走強，前站地區新案數量還是十分稀少。

    這塊地原地主人數相當多，據了解是經自行整合後，再主動與國建洽談合建分售及分宅，國建分得14樓(含)以上，地主分得14樓(不含)以下及店面，由於目前地主戶尚未決定交由代銷公司處理，因此初期銷售時，消費者可挑選僅限於國建所分得的14樓(含)以上的戶別。

    建築外觀採雙子塔設計，樓高地上24樓、地下4樓，照片由左至右分為A、B及C棟，A棟單層6倂雙梯、住宅132戶，B棟單層4併雙梯、住宅88戶、C棟單層5併雙梯、住宅110戶，3棟住宅合計330戶，店面則有17戶；至於全坡道平面車位共有393個，每個售價160~190萬元。

    本案共設有兩個出入門廳，主門廳及車道設於民族路側，次門廳則開於中華路側，而地下一樓有第二門廳的設計，方便住戶進出或做為訪客門面使用，至於社區花園則規劃於後側。

    由於住宅量體達到330戶，足以支撐多項公設項目，包括1樓的挑高8米1迎賓大廳、廚藝教室、視聽室、琴藝室、棋藝室，還有2樓的運動吧、撞球室、桌球室、健身房、瑜珈室、圖書室及3間KTV，兩層樓合計有10餘項的設施種類，公設比約在30.83%，住戶管理費暫定為每坪50元。

    住宅產品室內高度統一3米3，坪數規劃23~53坪、2~4房格局，其中2房共有23、28、29三種坪數、3房39坪單一坪數、4房則是49及53坪兩種坪數，而現場共做了2房的C1戶別、3房的C2戶別和4房的A7戶別三間樣品屋；以C1戶別樣品屋來看，權狀坪數29.38坪，室內實際坪數約在20坪左右，平面格局近方形偏長並具備前後陽台；這類權狀近30坪的2房產品，因居住性較符合人性，所以近期不少新案都如此規劃，市場接受度很高。

    不過畢竟還是2房格局，兩個房間坪數差異不大，機能表現也相對有限，3口人的小家庭可靠裝潢巧思來增加收納空間，但若是單身族、新婚夫妻，這樣的產品與格局，居住舒適度就相當好。

    此外，即便是2房產品，衛浴間也配備到完整的衛浴4件組(馬桶、面盆、浴缸、淋浴)，這部分是另一個格局規劃上的特色之處。

    來到3房的C2戶別，權狀坪數38.82坪，室內實際坪數約27坪左右，很正統的正3房坪數，平面格局極為方正且此一戶別皆為角間，有著雙面採光的優點，同樣具備前後陽台，並以中間走道來區隔客餐廳空間。

    客廳面寬目測約3米3，採用落地窗外接陽台，照片所闢出的書房空間，實際上為3房其中的一個房間，因樣品屋顧及整體視覺而進行客變，如果正常居家使用，是可容納單人床的單人房，當然也可參考樣品屋做法，拿掉與客廳相連的牆面，增加視覺的空間穿透性。

    主臥室具備獨立衛浴間，坪數占比中等，不過還是無法隔出獨立衣帽間，可是就實用性來看，這樣的3房產品已符合現階段大多數家庭居住所需。

    4房的A7戶別樣品屋，權狀坪數53.71坪，室內實際坪數近38坪，格局同樣相當方正，進門設有簡單玄關，房間配置3大房1小房。

         與3房產品相同，4房主臥室規劃有獨立衛浴間，有對外窗、採光性佳，整體空間表現有中上水準。

         次臥室坪數較主臥室略小，雖無獨立衛浴間但具備衣帽間，日常居家的實用性很高。

    另一個房間則打造為單人房，其實改放雙人床，使用空間還是挺充裕，供讀者參考。

    玄關牆後、餐廳旁的房間，是所有房間中坪數最小的一間，代銷業者將其打造為和式房，實際目測放雙人床太過勉強，如做為一般單人房，空間上相對也較為壓迫，所以家中成員沒有超過4口以上，建議把這個房間改為起居室、書房、電腦間等其他用途較佳。

    標準建材方面，室內舖設60x60cm拋光石英磚、TOTO衛浴系統、單體馬桶、免治馬桶座、林內兩口爐、抽油煙機、烘碗機等；目前現場開價每坪50~55萬元，已改寫桃園市個案開價新高，且就以往經驗，國建新案議價空間通常不高，因此我認為成交價概抓開價的92折，約落在每坪46~50萬元是較為合理的，本案預計2018年中旬可交屋。

標準層平面圖

2房傢配圖(C1戶別)

3房傢配圖(C2戶別)

4房傢配圖(A7戶別)

基本資料