由和瑞建設所投資興建的「和瑞微美」,地點位於龍五路、鳳五路口,也是鳳鳴重劃區第二個預售案,基地面積1759坪,共規劃3棟地上11樓、地下3樓建物以及6個分區(A~F區),住宅戶數245戶、店面4戶,全坡道平面車位計251個,每個售價125~155萬元。
本案基地隔龍五路與中心商業區與兒童公園相望,屬於鳳鳴重劃區中央位置,也和龜山工業區相距不遠,區位條件是可見優勢。
龍五路過鳳七路接桃鶯路658巷,步行時間約5分鐘,即可到鶯桃路商圈,兩側店家足以提供平日各項生活機能,而反方向到底鳳一路則是施作中的台鐵鳳鳴站,未來通車後住戶可用此通勤往來台北市;此外,由本案開車至大湳交流道約5分鐘車程,上國道2號再選擇接中山高或北二高,聯外交通便利;鳳鳴國小、鳳鳴國中是現階段學區歸屬。
社區棟別分布採前後排方式,照片左側A、B區為社區正面臨鳳五路,整體面寬逾100米且建物臨路退縮10米,將栽種雙排台灣原生樹種,右側C、D、E、F區為連棟建築,面380坪中庭花園;標準層格局方面,A、B區皆為8併雙梯,中央的A4、A5、B4、B5戶別規劃雙陽台,其餘戶別單陽台,至於C、D、E、F區則為雙併單梯,戶戶前後陽台。
實地走訪現場,「和瑞微美」基地便位於這排舊透天的後側,而這排舊透天雖位於鳳鳴重劃區內,但當時住戶不同意參與重劃所以就保留下來,因此日後社區B、C區側面將鄰著舊透天背面。
不過,這排舊透天之間有騰出一塊空地與基地相連,未來產權屬於社區住戶共同持有,而建商更將此規劃成步道直通龍五路,住戶只要過馬路即是兒童公園。
這個社區對面的兒童公園,占地相當廣,範圍約從龍五路、鳳五路口一路延伸至鳳七路,也是鳳鳴重劃區內最大的綠帶設施。
本案公設比31.52%,設施項目包含7米6迎賓大廳、交誼廳、電腦室、健身房、瑜珈教室、垃圾冷藏間、自行車停車格及頂樓空中花園等,並於水塔前裝設逆反洗過濾器,確保社區用水品質,管理費暫估每坪55元。(3D示意圖,依實際完工為準)
值得一提的,公設規劃特別聘請剛榮獲2015年德國iF設計大獎的綵韻室內設計首席設計師吳金鳳操刀,其設計風格有獨到的美學詮釋,在業界相當具知名度,可謂是本案另一亮點。
由於本案現場未施作樣品屋,因此本人就傢配圖來進行分析,「和瑞微美」1樓共有7戶住宅,坪數有32及40坪兩種,而大樓住宅產品規劃1房、2房、2+1房及3房,主力戶別落於3房,共計有148戶,大多數在後棟的C、D、E、F區,權狀坪數31~40坪,其次為2房、2+1房,各有40戶,權狀坪數2房約25坪上下、2+1房30坪左右,至於1房最少僅10戶,權狀坪數19.1坪。(圖為C1戶別3房傢配圖)
零雨遮(不登記、不計價)、室內強調低走道占比(高坪效)、梁柱外推(格局方正易利用)是本案規劃面的三個訴求點,A、B區戶別室內高度3米1,C、D、E、F區戶別室內高度3米2,3房格局具兩套衛浴,其餘房型皆為單套衛浴。
標準建材有60x60cm拋光石英磚、Derek單體馬桶及衛浴系統、當層排氣、林內雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、HoneyWell淨水器等;現場開價每坪28~30萬元,我認為合理成交價落於每坪25萬元,預計2018年第一季可交屋。
標準層平面圖
1房傢配圖
2房傢配圖
2+1房傢配圖
3房傢配圖
基本資料
投資興建 |
和瑞建設 |
戶數 |
住245戶、店4戶 |
類型 |
電梯大樓 |
坪數 |
19~40坪 |
基地面積 |
1759坪 |
格局 |
1~4房 |
樓高 |
11F/B3F |
公設比 |
31.52% |
基地位置 |
新北市鶯歌區龍五路、鳳五路口 |
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開案日期 |
2015年5月 |
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現場開價 |
28~30萬元/坪(2015.5) |
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合理成交價 |
25萬元/坪(2015.8) |
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洽詢電話 |
02-2679-8699 |