由竹城建設所投資興建的「竹城真鶴」,地點位於力行路289號(市政府消防局對側),基地面積約1300坪,規劃8棟(A至H棟)地上13樓、地下3樓建物,除H棟標準層為3併單電梯,其餘棟別皆為雙併單電梯格局,共計住宅204戶、店面8戶,全坡道平面車位218個。
基地正對面是桃園市政府消防局,而從相對位置來看,緊鄰的永安路對面即是舊市區,且力行路就有規模不小的力行傳統市場,再過去便是傳統中正路商圈,就中路重劃區現況(2018.3)來看,本案在機能方面擁有較好的支撐條件。
另外,同在莒光街的西門國小和桃園國中,向來是桃園區的明星學校,不少家長為了讓子女就讀,跨區遷戶籍之事所在多有,而「竹城真鶴」被劃分到此一學區,加上個案主力房型設定3~4房,就合理判斷,住戶有就學需求的比重高,因此可視為基本面相當好的優勢點。
中路重劃區面積第二的向陽公園,占地達6千5百餘坪,僅次於風禾公園的1萬4千餘坪,除了中央圓形表演劇場,還有籃球場、兒童遊戲區等設施,筆者站在公園內拍攝,前方200公尺處即可見到本案建築,實際步行約1分鐘可達社區。
簡單為讀者整理一下基地概況,「竹城真鶴」社區正面臨30米力行路,整體建築面寬70米、臨路退縮16米,內中庭約有250坪,面中庭的C及H棟棟距22米,至於車道則設於後側7米計畫道路(路名未定)。
外觀風格承襲竹城建設常見的基調,以米色系為主要色彩,底部採用崗石基座搭配鑄鐵造型壁燈,另以雙拱門區做為社區大門標誌,與兩側店面有著明顯的差別對比。
由於臨路退縮16米,加上力行路30米路幅和消防局建物退縮距離,使得面力行路的D、E、F及G棟視野棟距約在60米,且消防局樓層不高,因此上述棟別的中高樓層戶別,在周邊建地未進行開發的前提下,具有不錯的景觀條件。
公設皆設置於1樓空間,迎賓大廳挑高6米9,大廳吊燈下方地板以大理石對花出社區紋章,物業櫃台前為簡單的會客區。
迎賓大廳另一側也有一處沙發會客區並結合後方的信箱區,而從照片中的拱門往外,可見前文所述的16米退縮空間。
穿過迎賓大廳往後側走,此處為遊藝室及健身房,兩者雖同處一室但以落地窗區隔,避免使用上的互相干擾。
於外的為遊藝室,包含桌球桌、投籃機及磁浮飛盤機。
於內的為健身房,實景照片提供給讀者參考。
此外,本案擁有面積不小的中庭(長寬約30X20公尺)並鋪設花園,讓面中庭戶別也有景觀條件。
至於兒童遊戲室與前述公設不同棟,它設在C棟1樓,規劃上採多功能思維,將閱讀區、遊樂設施及後方的會議室一併結合;本案公設比在30~31%,日後管理費暫估每坪55~60元。
除1F兩戶權狀47與52坪、室內挑高6米(另有約定專用區)的特殊戶別外,標準層住宅2房房型權狀約26坪,唯戶數占比極低,僅G2戶別可選擇,其餘皆為3~4房格局,當中3房權狀區間35~37坪、4房43~47坪,室內高度3米2、兩衛(2房其中一衛無沐浴功能)和單陽台規劃(工作陽台),值得一提的,本案全區戶別工作陽台相較同質個案,尺度明顯有所放大,可有效增加住戶雜物收納空間;現場施作主力的3房及4房各一間實品屋,先看權狀35.92坪的3房D1戶別,平面格局客、餐聽、主臥與兩次臥、廚房兩大區塊,客、餐廳相連,前方採低檯度窗,室內採光表現佳。
主臥室符合一般3房空間認知,未採客廳低檯度窗,改正常占比50%的對外窗;獨立衛浴間配有浴缸、無乾濕分離。
次臥室納入一般尺寸雙人床,床組距前方牆面大概30公分,若要增加衣物收納空間,或可將現有房門改成軌道門,原門後處可再訂製一套系統衣櫃。
另一間次臥室坪數占比略小,雖現場仍以雙人床房型呈現,但建議可朝單人床房型規劃為佳。
接著看權狀43.36坪的4房E1戶別,客、餐廳空間各自獨立,原始格局客廳與坪數占比最小的次臥室相鄰,因座向面力行路,所以可見與消防局的實際棟距,另本實品屋將原有隔間牆改為穿透性較佳的電視牆。
電視牆後的房間,以書房樣式表現,筆者實際目測,此一房間做為雙人床房型是足夠的,唯走動空間受限不少。
如前述所提,4房房型餐廳空間獨立,並連結包含主臥和兩間次臥,前公後私的格局分布,算是相當不錯的方式。
主臥室坪數占比中庸,若回歸實際居住,建議透過裝潢增加衣物收納空間,另比起3房主臥衛浴,4房主臥衛浴多了乾濕分離。
其餘兩間次臥室坪數占比相仿,空間擺設也相當雷同,提供給讀者參考。
標準建材含60x60cm拋光石英磚、石英石檯面廚具、林內雙口瓦斯爐(2房)、三口瓦斯爐(3房)、抽油煙機、烘碗機、愛惠浦淨水器、HCG單體馬桶配免治座、淋浴柱、Panasonic暖風機,本案使用天然氣;現場開價每坪29~31萬元,我認為合理成交價應落於每坪26萬元,本案已成屋。
標準層平面圖
3房傢配圖(權狀35.92坪)
4房傢配圖(權狀43.36坪)
基本資料
投資興建 |
竹城建設 |
戶數 |
住204戶、店8戶 |
類型 |
電梯大樓 |
坪數 |
26~47坪 |
基地面積 |
約1300坪 |
格局 |
2~4房 |
樓高 |
13F/B3F |
公設比 |
30~31% |
基地位置 |
桃園市桃園區力行路289號(近永安路) |
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接待中心 |
桃園市桃園區力行路289號(近永安路) | ||
開案日期 |
2017年6月 |
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現場開價 |
29~31萬元/坪(2018.3) |
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合理成交價 |
26萬元/坪(2018.4) |
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洽詢電話 |
03-335-1155 |