宅精新村

    由合硯建設所投資興建的「光合硯」，於2017年11月正式對外銷售，該案地點位於南園二路296巷，基地面積831坪，規劃A、B兩棟地上15樓、地下2樓建物，標準層採鏡像格局，兩者皆為5併雙電梯設計，共計住宅138戶、店面4戶，全坡道平面車位122個，每個售價130~160萬元，房車比未達1:1，因此B棟B3兩房單位不搭配車位銷售。

    「光合硯」坐落地點是桃園現階段少數的自辦重劃區之一，這個小型重劃區主要以忠福公園為中心，2012年先推出南園二路旁的「和瑞捷星」再來是「新都廷」，緊接著是「和瑞捷境」與「麗朵」，「光合硯」則為最後一塊，而本案交屋日期預計在2019年1月，以此時間點計算，僅不到7年時間區段便全數成型，算是發展相當迅速的重劃區；   值得一提的，本重劃區由於附近有中壢殯葬園區，自然成為地段基本面的抗性條件，但實際反映在歷年銷況卻又看不出太多影響，筆者認為，一是這裡距離殯區超過1公里，稱不上非常貼近，二是南園二路向來不是殯區相關車輛行經的幹道，並不干擾住戶平日生活。

    然而，從「和瑞捷星」一路下來的幾個銷售個案，大致都能維持穩定的去化速度直至完銷，除了房價、公園因素外，緊鄰中壢市中心的區位條件絕對是重要關鍵；由南園二路銜接新生路可直通海華商圈，車程僅3分鐘，除了擁有大桃園唯一的SOGO百貨外，尚有威尼斯影城、六和公園、中壢區公所、區代會、圖書館、銀行、星巴克咖啡、摩斯漢堡等連鎖餐飲等為數可觀的商家群聚。

    若是大型賣場，建議選擇中華路、延平路交會的家樂福，驅車前往不會超過5分鐘。

    連外交通方面，經由南園二路接新生路轉中豐北路，同樣3分鐘車程可達機捷A21環北路站，待未來機捷延伸線通車後可連接中壢火車站；平面道路則選擇較近的內壢交流道，從南園二路左轉中園路，車程大概5分鐘左右，另外，繼楊梅校前路匝道後，中豐北路也計劃開設五楊高架匝道，也是本案日後交通基本面的利多之一。

    本案大廳設於296巷旁(正對麗朵社區)，車道則設於296巷後側的10米巷，但目前這條10米巷仍為無尾巷狀態，不過基本上並不影響住戶日後通行，反而變相讓社區人車進出更為單純。

     與旁邊四個社區相比，「光合硯」基地正對忠福公園(備註：「和瑞捷星」與「新都廷」正面都臨南園二路)，其中A棟的A2、A3及A5戶別可完全接收公園景觀視野，加上屬討喜的坐北朝南，產品條件最為特殊。

    至於坐西朝東的A1、B2、B3及B5戶別，雖與前方麗朵社區相望，但實際棟距大約在34米並不會過度壓迫視野，而B棟另一側坐東朝西的B1及B6戶別，B1戶別前方為和瑞捷境建築體，棟距稍短，大概不到20米，B6戶別則正好閃過建築體，擁有不錯的無遮蔽棟距視野。

     公設方面，規劃挑高7米迎賓大廳以及交誼廳、健身房、遊戲室、兒童故事屋等項目，另B棟前方有中庭花園，公設比31.05%，日後管理費暫估每坪60元。(3D空間示意圖，依完工為準)

    住宅產品設定權狀23.94~30.45坪的2房、31.34坪的2+1房和35.67~39.35坪的3房，當中2房(含2+1房)比重近6成，所以個案定位偏重首購需求，室內高度10樓以下3米1、11樓以上3米2，除3房具備雙陽台外，2房單位統一為單陽台規劃。

    而筆者認為，A3戶別是蠻值得推薦的單位，首先，它的權狀坪數是全案最小的23.94坪，即便搭配車位，總價門檻也不會過度拉升，再者，這個戶別單位擁有忠福公園第一排景觀，有利日後中古市場價格。

    與A3格局相同的B3戶別，由於權狀坪數不大，所以在公區鋪陳採一體式格局，客、餐、廚三者相連，並捨棄傳統餐桌椅思維，透過木作打造出一塊用餐區，且考量到此種房型居住人口有限，又或者是年輕家庭，開放式廚房設計因開伙機率不高，烹煮油煙影響相對降低。

    就權狀23.94坪的房型而論，主臥室空間劃設可謂相當到位，採光面充足、坪數占比佳，有著得宜的居住性。

    次臥室以單人床房型表現，空間調性適合做為小孩房使用。

     權狀26.76坪的B2戶別，入口規劃玄關，公區動線表現理想，此間實品屋位於3樓，雖無前陽台規劃，但改以通面落地窗取代，有效增加客廳採光(備註：3樓以上戶別無通面落地窗，為一般對外窗)，餐廳與廚房相連，有著完整的空間機能。

    客、餐廳中隔走道，客廳擁有不錯的面寬與縱深，擺放55吋電視仍屬合理視距。

    此一戶別的兩個房間皆能以雙人床房型表現，主臥室實景照提供給讀者參考。

     B2戶別次臥室實景。

     另一個權狀31.34坪的兩房B6戶別，在格局劃設同樣具有亮點，筆者在拍攝時一度認為是3房格局，因為客、餐廳的面寬極大，完全不像2房格局，兩者空間不但各自獨立，實際坪數占比也十分充足。

     從照片中可見， L型木作桌搭配簡易中島台(白色檯面內嵌電陶爐)打造餐廳空間，兩側另有展示架及收納櫥櫃，而至門口的縱深超過3米，空間表現餘裕；若是平日生活不需這麼大的餐廳，也能利用這塊來另闢出書房、電腦室等其他空間用途，形成2+1房的使用房型。

     主臥室坪數占比中庸並使用低檯度窗，保有一定程度的房內活動動線。

     次臥室考量到實際居住面，以單人床房型表現。

     最後看權狀39.35坪的B5戶別，此戶別為本案最大房型，入口有玄關廊道，客、餐廳雖中隔走道，不過就平面格局圖看，虛坪走道面積極低，拉升整體使用坪效，同時也具備前陽台規劃。

     房型劃設採外一內二的方式，主臥室位於最內側，大小與客廳旁的次臥室相仿，差別在於獨立衛浴間，所以可視為雙主臥的戶別單位。

    客廳旁的次臥室，低檯度對外窗、一般尺寸雙人床、通排系統衣櫃、妝台。

     另一間次臥室礙於坪數占比，建議採單人床房型擺設。

    標準建材部分，60x60cm拋光石英磚、林內雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、英格爾全自動超級馬桶(主衛)、單體馬桶(客衛)、4合1暖風機等，現場開價每坪24~26萬元，合理成交落點約在每坪19~22萬元，預計2019年1月可交屋。

標準層平面圖

2房傢配圖

2+1房傢配圖

3房傢配圖

基本資料

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