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    由合硯建設所投資興建的「光合硯」,於2017年11月正式對外銷售,該案地點位於南園二路296巷,基地面積831坪,規劃A、B兩棟地上15樓、地下2樓建物,標準層採鏡像格局,兩者皆為5併雙電梯設計,共計住宅138戶、店面4戶,全坡道平面車位122個,每個售價130~160萬元,房車比未達1:1,因此B棟B3兩房單位不搭配車位銷售。

 

 

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    「光合硯」坐落地點是桃園現階段少數的自辦重劃區之一,這個小型重劃區主要以忠福公園為中心,2012年先推出南園二路旁的「和瑞捷星」再來是「新都廷」,緊接著是「和瑞捷境」與「麗朵」,「光合硯」則為最後一塊,而本案交屋日期預計在2019年1月,以此時間點計算,僅不到7年時間區段便全數成型,算是發展相當迅速的重劃區;   值得一提的,本重劃區由於附近有中壢殯葬園區,自然成為地段基本面的抗性條件,但實際反映在歷年銷況卻又看不出太多影響,筆者認為,一是這裡距離殯區超過1公里,稱不上非常貼近,二是南園二路向來不是殯區相關車輛行經的幹道,並不干擾住戶平日生活。

 

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    然而,從「和瑞捷星」一路下來的幾個銷售個案,大致都能維持穩定的去化速度直至完銷,除了房價、公園因素外,緊鄰中壢市中心的區位條件絕對是重要關鍵;由南園二路銜接新生路可直通海華商圈,車程僅3分鐘,除了擁有大桃園唯一的SOGO百貨外,尚有威尼斯影城、六和公園、中壢區公所、區代會、圖書館銀行、星巴克咖啡、摩斯漢堡等連鎖餐飲等為數可觀的商家群聚。

 

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    若是大型賣場,建議選擇中華路、延平路交會的家樂福,驅車前往不會超過5分鐘。

 

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    連外交通方面,經由南園二路接新生路轉中豐北路,同樣3分鐘車程可達機捷A21環北路站,待未來機捷延伸線通車後可連接中壢火車站;平面道路則選擇較近的內壢交流道,從南園二路左轉中園路,車程大概5分鐘左右,另外,繼楊梅校前路匝道後,中豐北路也計劃開設五楊高架匝道,也是本案日後交通基本面的利多之一。

 

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    本案大廳設於296巷旁(正對麗朵社區),車道則設於296巷後側的10米巷,但目前這條10米巷仍為無尾巷狀態,不過基本上並不影響住戶日後通行,反而變相讓社區人車進出更為單純。

 

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     與旁邊四個社區相比,「光合硯」基地正對忠福公園(備註:「和瑞捷星」與「新都廷」正面都臨南園二路),其中A棟的A2、A3及A5戶別可完全接收公園景觀視野,加上屬討喜的坐北朝南,產品條件最為特殊。

 

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    至於坐西朝東的A1、B2、B3及B5戶別,雖與前方麗朵社區相望,但實際棟距大約在34米並不會過度壓迫視野,而B棟另一側坐東朝西的B1及B6戶別,B1戶別前方為和瑞捷境建築體,棟距稍短,大概不到20米,B6戶別則正好閃過建築體,擁有不錯的無遮蔽棟距視野。

 

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     公設方面,規劃挑高7米迎賓大廳以及交誼廳、健身房、遊戲室、兒童故事屋等項目,另B棟前方有中庭花園,公設比31.05%,日後管理費暫估每坪60元。(3D空間示意圖,依完工為準)

 

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    住宅產品設定權狀23.94~30.45坪的2房、31.34坪的2+1房和35.67~39.35坪的3房,當中2房(含2+1房)比重近6成,所以個案定位偏重首購需求,室內高度10樓以下3米1、11樓以上3米2,除3房具備雙陽台外,2房單位統一為單陽台規劃。

    而筆者認為,A3戶別是蠻值得推薦的單位,首先,它的權狀坪數是全案最小的23.94坪,即便搭配車位,總價門檻也不會過度拉升,再者,這個戶別單位擁有忠福公園第一排景觀,有利日後中古市場價格。

 

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    與A3格局相同的B3戶別,由於權狀坪數不大,所以在公區鋪陳採一體式格局,客、餐、廚三者相連,並捨棄傳統餐桌椅思維,透過木作打造出一塊用餐區,且考量到此種房型居住人口有限,又或者是年輕家庭,開放式廚房設計因開伙機率不高,烹煮油煙影響相對降低。

 

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    就權狀23.94坪的房型而論,主臥室空間劃設可謂相當到位,採光面充足、坪數占比佳,有著得宜的居住性。

 

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    次臥室以單人床房型表現,空間調性適合做為小孩房使用。

 

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     權狀26.76坪的B2戶別,入口規劃玄關,公區動線表現理想,此間實品屋位於3樓,雖無前陽台規劃,但改以通面落地窗取代,有效增加客廳採光(備註:3樓以上戶別無通面落地窗,為一般對外窗),餐廳與廚房相連,有著完整的空間機能。

 

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    客、餐廳中隔走道,客廳擁有不錯的面寬與縱深,擺放55吋電視仍屬合理視距。

 

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    此一戶別的兩個房間皆能以雙人床房型表現,主臥室實景照提供給讀者參考。

 

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     B2戶別次臥室實景。

 

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     另一個權狀31.34坪的兩房B6戶別,在格局劃設同樣具有亮點,筆者在拍攝時一度認為是3房格局,因為客、餐廳的面寬極大,完全不像2房格局,兩者空間不但各自獨立,實際坪數占比也十分充足。

 

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     從照片中可見, L型木作桌搭配簡易中島台(白色檯面內嵌電陶爐)打造餐廳空間,兩側另有展示架及收納櫥櫃,而至門口的縱深超過3米,空間表現餘裕;若是平日生活不需這麼大的餐廳,也能利用這塊來另闢出書房、電腦室等其他空間用途,形成2+1房的使用房型。

 

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     主臥室坪數占比中庸並使用低檯度窗,保有一定程度的房內活動動線。

 

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     次臥室考量到實際居住面,以單人床房型表現。

 

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     最後看權狀39.35坪的B5戶別,此戶別為本案最大房型,入口有玄關廊道,客、餐廳雖中隔走道,不過就平面格局圖看,虛坪走道面積極低,拉升整體使用坪效,同時也具備前陽台規劃。

 

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     房型劃設採外一內二的方式,主臥室位於最內側,大小與客廳旁的次臥室相仿,差別在於獨立衛浴間,所以可視為雙主臥的戶別單位。

 

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    客廳旁的次臥室,低檯度對外窗、一般尺寸雙人床、通排系統衣櫃、妝台。

 

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     另一間次臥室礙於坪數占比,建議採單人床房型擺設。

 

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    標準建材部分,60x60cm拋光石英磚、林內雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、英格爾全自動超級馬桶(主衛)、單體馬桶(客衛)、4合1暖風機等,現場開價每坪24~26萬元,合理成交落點約在每坪19~22萬元,預計2019年1月可交屋。

 

標準層平面圖

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2房傢配圖

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2+1房傢配圖

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3房傢配圖

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基本資料

投資興建

 合硯建設   

戶數

 住138戶、店4戶

類型

 電梯大樓

坪數

 24~39坪

基地面積

 831坪

格局

 2~3房

樓高

 15F/B2F

公設比

 31.05%

基地位置

 桃園市中壢區南園二路296巷

開案日期

 2017年11月

現場開價

 24~26萬元/坪(2018.12)

合理成交價

 19~22萬元/坪(2018.12)

洽詢電話

 03-463-7777

 


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  • Lin Jun-Hao
  • 已購A3兩房,正對忠福公園每個房間都有超美視野。
  • 訪客
  • 想了解大家是多少錢購入的