宅精新村

    由茂德機構旗下寶德建設所投資興建的「波爾多」，地點位於溪園路、央北三路口，基地面積932坪，共興設兩棟地上15樓、地下4樓建物，照片右側為A棟，具備溪園路、央北三路的雙面臨路條件，左側為B棟、面央北三路，兩棟外觀為鏡像對映，中央棟距約為11米，標準層同為10併雙電梯格局，共計住宅279戶，店面13戶中包含照片左側(央北二路、三路口)的4戶透店單位，全坡道平面車位278個，每個售價200~285萬元。

    本案所處的央北重劃區，自去年(2017)9月至今年5月前後三次辦理土地標售作業，包括茂德、國泰、昇陽、宏普、長虹、國美、合環大陸、新苑、潤泰、將捷等一線建商全數到位，本文所介紹的「波爾多」於今年3月正式開案，成為區內首個預售案，而目前(2018.6)另有「全陽大璽」、「國美中央新村」、「國泰豐格」等案已登場銷售。

    大略為讀者說明央北重劃區的位置，央北重劃區東起中央路、南鄰中央新村、北至央北三路、西望溪園路，占地約39.8公頃，設有一座中央公園及多處的小型鄰里公園，同時因緊鄰新店溪，另有小碧潭及陽光兩座既有河濱公園可利用。

    由於和新店頗具地緣關係，筆者相當推崇中央新村的居住環境，和南投的中央新村相同，新店的中央新村早期主要是過去的國大、立委等民意代表的官舍聚落，雖時空環境早已變遷，但這區整體的住戶素質及居住環境仍被保留下來，所以對央北重劃區而言，中央新村提供了很珍貴的區段價值。

     來到央北二路及三路的路口，左邊可看到「波爾多」的建築基地。

    至於央北二路另一側正在興建的建築是「中央新村北側社會住宅」，將興建4大棟地上18至21樓、地下4樓，總計1070戶出租單位，房型設定1~3房，預計2019年底完工。

    然而，「波爾多」最大的銷售賣點在於距離環狀線十四張站約300公尺，筆者實際步行大概3分鐘可達捷運站，軌道下道路日後將通至中正路、民權路口，而環狀線土建工程去年10月已全線合龍，現正進行機電測試作業，今年年底可實質完工，預計明年上半年可投入營運，日後住戶可步行至十四張站搭乘環狀線，往中和、板橋、新莊、五股不用換車，若是要進入台北市區可搭至大坪林站轉乘松山新店線。

    此外，十四張站旁共計14.5公頃的機廠用地，捷運局規劃興設12棟30至40層高的聯合開發大樓，不僅刷新台灣最大的單一土地聯開案紀錄，未來更將納入商場、飯店等設施，無論是「波爾多」或其他個案都是基本面利多籌碼。

    值得一提的，雖然中央路上本來就有松山新店線的小碧潭站，但路線僅行駛至七張站，仍需要進行後續轉乘，所以對「波爾多」來說，同樣要轉乘但站體距離更遠，小碧潭站的重要性將不如十四張站，不過IKEA已標下美河市157號地上1到4樓，以及159號地上2~3樓、地下1樓商場經營權，可望成為區內的重要大型賣場。

     當然，央北重劃區目前僅在開發初期階段，即便2~3年後預售案陸續成屋，區內生活機能也無法一步到位，短期需仰賴小碧潭捷運站至新店高中間的中央路商圈，或中正路、建國路一帶的新店市中心，筆者是較建議選擇後者，特別是建國市場周邊，一方面是距離不遠，約5分鐘車程，再來就是機能項目極為齊全，生鮮、熟食及各式店頭都有。

     「波爾多」連外交通動線堪稱便利，從旁邊的溪園路可直接通往水源快速道路，可接基隆路高架或建國高架，也能經秀朗橋銜接新北環快，走中央路則可接安坑交流道，右轉環河路可通中安大橋，上述車程皆能控制在5~7分鐘。

    「波爾多」建物臨路退縮約6米，大門採獨立門廳規劃，設於央北三路，車道則闢在溪園路側，且因溪園路對側即是新店溪，同時本案後方為軍情局，既有建物高度有限，使得A棟多數中高樓層戶別享有水岸景觀條件，至於B棟部分，在前方商業區尚未投入開發前，同樣享有水岸景觀條件，不過一旦前方商業區投入開發，景觀視野將受到遮蔽。

    社區公設包含挑高6米迎賓大廳、交誼廳、健身房、球藝室、多功能遊戲間、空中花園等，公設比約33%，管理費暫估每坪60元。

    住宅產品規劃權狀坪數15.24坪的1房、20~21坪的2房及26~30坪的3房，室內高度3米1，除了邊間的3房具備雙陽台條件，其餘1、2房格局皆為單陽台設計；現場三種房型各施作一間樣品屋，首先看權狀15.24坪1房的A6戶別，定位屬套房單位，平面為長條型，廚房及衛浴間設於入口兩側，原始格局客廳及臥室有隔間牆，樣品屋為了增加空間視覺取消了隔間牆，而工作陽台設於主臥室外用以提升房內採光。

    D1戶別的2房樣品屋，權狀坪數為21.48坪，客、餐廳相連且廚房空間獨立，就21.48坪的小2房格局，這個單位的公區占比中上，兩間臥室坪數占比約差半坪，因權狀坪數不高，相對壓低總價門檻，偏重單身或新婚家庭客層需求。

     主臥室以基礎的傢俱配置表現，唯收納空間可能會有不足的情況，需透過其他裝潢巧思來增加。

    次臥室裝潢屬性定位為小孩房，因採單人床房型，相對放大了收納空間，就小孩房的標準來看，這間次臥室的表現算是合理。

     最後看A3戶別3房單位，權狀坪數30.63坪，具備雙陽台、雙面採光條件，入門劃設玄關區塊，客、餐廳中隔走道，廚房採開放式設計，工作陽台與常見與廚房相連的規劃不同，這個戶別的工作陽台介於廚房與次臥室之間，兩套衛浴的房型條件，適合房間需求數高的客層。

     主臥室具備對外陽台，成為房型規劃的特殊層面，同時擁有附浴缸、無乾溼分離的獨立衛浴間，空間機能表現不錯。

     礙於基礎權狀坪數又要闢出3個房間，使得兩間次臥室的居住合理表現都趨向單人床房型，透過筆者拍攝的實景照片，提供讀者自行參考。

     標準建材附有60x60cm拋光石英磚、5+5mm膠合玻璃、錦鋐氣密窗、櫻花雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、Honeywell淨水器、HCG衛浴系統(主衛附免治馬桶座)、Panasonic多功能暖風機等；現場開價每坪60萬元，合理成交價應落於每坪48~55萬元，預計2020年第二季可交屋。

1樓全區平面圖

標準層平面圖

1房傢配圖

2房傢配圖

3房傢配圖

基本資料

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