宅精新村

    由瓏山林地產所投資興建的「榮馥大院」，以先建後售成屋模式銷售，去年11月已取得使照，地址為新北市新莊區中平路292巷1弄12~52號，基地面積約1,217坪，規劃一幢二棟地上18層、地下四層樓建物，以L型分棟排列，A棟臨292巷1弄，單層10併並搭載4部電梯，B棟則正對榮富國小操場，單層7併並搭載3部電梯，本案無店面規劃，共計住宅289戶，全坡道平面車位199車，每車單價210~270萬元。

    本文所開箱的「榮馥大院」坐落新莊傳統城區，也是目前新莊少數非副都心或頭前重劃區的線上新案，而基地經過10年的土地整合，最終由瓏山林地產透過合建方式取得。

    以位置來看，基地步程1分鐘即可至榮富國小，並鄰近新莊著名的「歐洲村」社區，該區平均屋齡約15~17年，成熟的生活機能條件，配合學區靜巷的居住環境，成為本案外在基本面的顯見優勢。

    由「歐洲村」所衍生的中平路商圈，和J-MART百貨輻射出去的幸福路商圈，囊括了一切日常所需，加上緊鄰在側的榮富國小、黃城公園與中平國中，商圈、學區及公園往返均落在輕步行範圍，也凸顯「榮馥大院」正市區的個案本質。

    除了黃城公園，新莊占地最廣的新莊運動公園約5分鐘車距，同樣是住戶平日可易於前往的大型綠帶。

    大眾運輸方面，因地點介於機場捷運、環狀線、北捷新蘆線之間，可依目的地選擇適合路線系統，站體分別是A4新莊副都心站(機捷)、A5泰山站(機捷)、幸福路站(環狀線)和新莊站(新蘆線)，其中A5泰山站約900公尺。

    交通系統密集串連高速公路、快速道路，開車6分鐘即可銜接中山高五股交流道，也可快速至台一線高架、台64快速道路及台65快速道路，近控雙北遠串全台，行車動線十分便利。

    「榮馥大院」臨路退縮約20米並舖設高密度植栽，呈現符合靜巷住宅的街廓氛圍，且完全無店面規劃。

     1樓整層皆為公設空間，園藝景觀更交由業界知名設計師盧胤翰操刀規劃，內部統一鋪設石材拉升質感，項目包含挑高6米迎賓大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、瑜珈教室、球藝室、KTV(2間)、兒童遊戲室、戶外兒童遊戲區、超過300坪的中庭花園等，另社區聘請柏克錸物業代管，公設比約36%，管理費暫估每坪85元。

     球藝室和健身房實景拍攝。

    「榮馥大院」室內樓高3米4，為超高樓層設計，全棟均有消防灑水頭，規劃權狀約22~28坪的2房、約36~38坪的3房，室內過道比例極低，格局均以高坪效、高得房率為出發點。

    值得一提的， B3、B5、B6及B7四戶，4樓以上戶別視野不僅跨越榮富國小操場，更延伸至後方的黃城公園，創造超過200米的實際棟距，享有十分優異的景觀條件。

    首先看權狀約22坪的A4戶別(格局同A5、A6、A7)，為本案最入門的房型產品，入口設有完整落塵區，室內採零走道格局，並闢設獨立隔間廚房，打造傳統易用的居家動線，至於兩處房間維持合理尺度，不會有過窄而難以居住的問題。

    現場以同格局的A7戶別施作實品屋，考量到此一級距產品餐廳使用比例偏低，設計師主動將客廳位置內縮，並於採光窗旁另騰出+1機能空間，形成2+1房的室內坪效，手法相當適合時下首購客層。

    這處+1機能空間，實際占比約1坪，以開放式和室表現，其它像是電腦區、工作區或兒童遊戲區，也是可以考慮的項目。

     主、次臥室各規劃雙、單人床房，皆沒有暗房問題。

    權狀約28坪的B5戶別(格局同B6)，規劃標準2房房型，入口同樣劃設落塵區、室內保留零走道優點，而公領域面寬表現完整，客、餐廳機能界線獨立，加上本戶正對榮富國小操場，採光、景觀都有相當優勢。

    受惠於高坪效格局，不僅廚房採獨立隔間，兩處房間尺度也跟著放大許多，主臥室具備充足的收納空間，次臥室也達到正常雙人床房標準。

    實品屋以格局相同的B6戶別施作，公領域具備很好的面寬條件，並且室內採光相當充足，並有相對應空間設置餐廳，當然，若是不需餐廳機能的家庭，也可釋放做為其他用途，格局伸縮很為彈性。

    從實景照片中不難發現，主臥室坪數占比很大，門口至睡眠區剛好形成L型的雙側收納空間，妝台也順勢規劃於採光窗旁，內部格局直覺順手，具備很不錯的房型舒適度。

     次臥室改以空間表現更寬裕的單人床房表現，因座向與客廳相同，享有校園第一排的景觀和充足採光。

    最後看權狀約38坪的A3戶別(格局同A8)，本案最大的住宅戶別，入口設有完整玄關，室內依舊為高坪效格局，也使得居家動線更顯緊密；公領域具備穩重安定面，客、餐廳各自獨立，並放大獨立隔間廚房使用面寬。

    主臥室和首席次臥室尺度均為理想，第二次臥室則為單人床房型，另主臥室衛浴間闢有對外窗，屬於傳統適居的標準3房產品。

    實品屋以格局相同的A8施作，公領域動線穩重，享有足夠安定面且客、餐廳互不影響，同時必要過道比例極低，顯著提升室內坪效表現。

     主臥室床組、收納櫃體及採光比例均衡，空間尺度落於標準3房認知，而主臥室衛浴間規劃乾濕分離淋浴間並闢有對外窗。

    兩間次臥室各為雙、單人床房型，裝潢實景表現提供讀者參考。

     「榮馥大院」標準建材附有60x60cm白馬拋光石英磚、錦鋐氣密窗、大雅廚櫃系統、豪山瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、TOTO衛浴系統、英國STUDOR防疫吸氣閥、當層排氣系統等；現場售價約落在每坪57萬元，已於去年11月取得使照，只要拎一卡皮箱，隨時可入住。

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