宅精新村

    由松陽機構旗下鴻暘建設所投資興建的「青耘上」，地點位於光輝路22巷，基地面積約322坪，規劃獨棟地上14樓、地下3樓建物，標準層5併雙梯格局，共計住宅65戶，全坡道平面車位40個，每個售價175~255萬元。

    文山區地形多山加上景美溪流經，形成特殊的區塊式發展，並衍生出萬芳醫院一帶、政治大學周邊及考試院沿線等數個主要住宅聚落，且相較台北市其他行政區，不僅新案供給量偏低，部分新案價格甚至低於鄰近新店，也是目前首善之都少見的房價凹陷區。

    其中考試院沿線，除了考試院本身，還有國家試場、世新大學、永建國小、中山國小、再興中學等，不過屋齡普遍較老，因而近年催生許多危老都更案，本文所開箱的「青耘上」便是屬於此類新案。

    透過空拍可見「青耘上」基地為口袋型，而左側既有巷道為4米路幅的辛亥路七段20巷，右側雖然目前沒有道路，但市政府已著手新闢連接木柵路一段236巷的幹道(編按：土地徵收作業已完成)，進而增加這一帶的聯外機能。

    筆者認為，之所以要新闢這條幹道，無非是為了接下來位於「青耘上」基地右側，也就是原光明戲院含周邊聚落的大型都更案預做準備，而該案已有大型企業接手整合。

    不僅如此，本案對面這片綠地則是元利建設文山區指標案「森活莊園」的二、三期建地，連同前述的光明戲院都更案，相信能有效穩固甚或拉抬區段的價格支撐面。

    「青耘上」具備良好的居住環境，基地旁即是光明公園，雖為鄰里型公園但占地不算小，平日下樓散步休憩已相當足夠。

    如果喜愛爬山的住戶，仙跡岩登山步道口就在木柵路對面，相距僅約300公尺，同樣是易於前往的綠帶設施。

    再者，附近學校密度很高，除了所屬學區永建國小，另有中山國小、再興中學、實踐國小、實踐國中等多所著名私立學校，形塑很是優異的的文教環境，也是地段面的顯性特質。

    本案周邊機能完備，光明公園對面即有全家便利商店，而便利商店旁則有一間傳統果菜行，可支撐住戶繳費、宅配及簡易採買等日常所需。

    如需進一步的其他機能，例如全聯福利中心、屈臣氏、麥當勞，可轉往木柵路沿線獲得滿足，往返約600公尺。

    值得一提的，從動物園銜接到新店大坪林站的捷運南環段，其中設有兩處出入口的Y4站，其中一處出入口預定地便設在全聯福利中心旁，目前(2022.7)路段規劃已全數核定，待招標作業完成即可施工，換句話說，未來本案距離Y4站約600公尺、步行可達。

    公設計有迎賓大廳、信箱區、空中花園等項目，公設比約32.5%，管理費暫估每坪120元。

    樓層高度3米5，房型設定1~3房，1房權狀約16坪，2房分為約19坪、約22坪及約28坪三種格局，3房則是約37坪，且除了C戶外，其餘戶別均有雙面採光條件。

    首先看權狀約37坪的A戶，規劃大尺度主臥室的3房產品，並劃設零走道的高坪效格局，採公領域居中、房間置於兩側的動線配置，且受惠於公領域的縱深優點，客、餐廳陳列顯得餘裕。

    大尺度主臥室是A戶的產品賣點，近乎1/3的坪數占比，提供充足的裝潢彈性，能輕易闢出獨立衣帽間，而衛浴間配置浴缸、有對外窗；至於次臥室均為單人床房規格，不過其中一間配有對外陽台，可將居住空間向外延伸，這點是比較特殊的。

    權狀約28坪的D戶，規劃雙陽台大2房單位，零走道格局使得室內坪效得以最大化，公領域具備充足安定面，加上坪數級距提升，不僅可闢出清晰的客、餐廳空間，廚房也為獨立隔間，另前陽台採通廊設計，客廳、廚房均可進出。

    D戶的兩處房間均為加大雙人床房，其中主臥室占比非常理想，除睡眠區寬裕，還能闢出簡易衣帽區，同時給予對外陽台，而次臥室空間尺度同樣可雙面下床，房型機能是兩房產品少見的完整舒適。

    最後是權狀約16坪的B戶，採大套房設計，受惠於雙面採光，不僅房內可兩側納光，衛浴間也得以闢出對外窗；整體動線上，入口闢有玄關，開放式的廚具系統，配合方正易用的大部格局，加上挑高3米5的樓層高度，提供相當靈活的收納彈性，產品屬性適合單身或中長期資產配置客層。

    「青耘上」標準建材附有80x80cm拋光石英磚、Phlilps五合一電子鎖、YKK氣密窗、德國Impuls廚櫃系統、林內IH爐(限1房)、瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、KOHLER衛浴系統(自動馬桶、面盆、暖風機)、HANSGROHE龍頭、當層排氣系統等，售價落點約在每坪68~78萬元，預計2026年第二季完工。

基本資料

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