由華登建設所投資興建的「華登天囍」,地點位於尖山路122號,基地面積644坪,規劃A、B兩棟地上14樓、地下2樓建物,標準層皆為3併單電梯格局,共計住宅76戶、店面5戶,全坡道平面車位66個,每個售價130~140萬元,房車比未達1:1,因此2房原則上不搭配車位。
除了南側的鳳鳴重劃區,這幾年尖山路沿線亦屬鶯歌推案相對集中的區塊,且房價落點與文化路距離成正比,越近則越高、越遠則越低,此現象自然和商圈機能有關,本文所介紹的「華登天囍」是目前(2017.12)距文化路最近的新成屋案,在區位條件方面具備一定優勢;由照片可見,建物臨尖山路,不過社區大門及車道則設於照片右側的尖山路120巷,而照片左側(與透天相連處)鄰接尖山路140巷但寬度相當短,至於140巷與建物間的退縮空間,建商將其闢為為機車停車區,且因140巷鄰接面積過短,戶別座向劃設也多以尖山路及120巷為主,讀者可透過實地照片搭配平面圖參照。
鶯歌向來是台灣陶瓷傳統重鎮,近年政府更極力轉型觀光產業,2000年啟用的陶瓷博物館堪稱是地標之一,後續包括三鶯陶花源(已完工)及新北市立美術館皆坐落附近,也使得文化路成為後站老街商圈外,另一個當地的核心商圈,誠如前文所述,尖山路沿線個案大致仰賴文化路商圈機能,筆者實際由「華登天囍」步行至陶瓷博物館,時間約8分鐘,騎車或開車大概2分鐘可達。
值得一提的,雖然本案與老街隔著鐵道,卻可利用尖山路120巷後側的鐵路下涵洞直接到達老街,不過僅限步行(約5分鐘),車輛無法通過,車輛仍須經由文化路前往,算是當地隱藏版的人行便道。
小環境方面,基地旁約100公尺即有7-11,以現今生活習慣屬於加分項目,而7-11旁為一個小型公園,面積不算大,筆者目測大約200坪左右,前方有Ubike租借點,內有簡單的兒童遊戲設施,是本案住戶日後可利用的簡易休憩場所。
從本案對面的尖山路137巷進去,步行3分鐘可達占地3300坪的尖山公園,此為鶯歌頗具規模的都市綠帶,不僅植栽密度高,園內設施也相當完整,包括籃球場、溜冰場、兒童遊樂設施等,由第二張照片可概略看出基地與公園的相對位置;另學區歸屬鶯歌國小、尖山國中。
接續前段所言,因距離尖山公園相當近,加上周邊建物多為傳統透天,使得面尖山路的A棟全區及B棟的B1、B2戶別,8樓以上前陽台皆可享有極佳的棟距視野條件,這張照片是由15樓的A1戶別所拍攝,前方視野全無遮蔽並可遠眺鳶山,右前方可見籃球場及溜冰場,此為尖山公園所在。
至於面尖山路120巷的B棟B2及B3戶別則有另一番視野,同樣來到15樓拍攝,這個方向主要是市區景色,前方為陶瓷博物館,照片中央的圓頂建築是三鶯藝術園區,其左邊為大型造景藝術「坯」,右上方的建築群是北大特區,左上方可見台北101大樓,只要天候及能見度允許,看得到台北101大樓的跨年煙火秀。
社區公設包含挑高6米迎賓大廳、會客區、健身房、兒童遊戲區、會議室、閱覽室、視聽室、媽媽教室,除後側中庭,頂樓另有空中花園,公設比約32%,管理費暫估每坪65~70元。
住宅產品設定權狀22.4坪的2房、34.57坪的2+1房、45.96~50.01坪的3~4房,10樓以下室內高度3米2、11樓以上3米3,除B3戶別,其餘皆為雙陽台規劃;首先看B棟2樓B1權狀34.57坪的2+1房實品屋,入口有玄關設計,公共區域呈長條形格局,不錯縱深條件讓客、餐廳空間各自獨立,而客廳後側與陽台相連區塊,本間實品屋將其另闢為和式休憩房。
當然,就實際大小來看,這間和式休憩房可做為一般房間使用,不過一旦成為房間勢必會影響客廳採光,建議還是以非房間類型的功能空間為佳。
廚房原始格局採開放式格局,但有預留另行施作隔間牆的彈性,住戶可依實際居住需求考量。
主臥室坪數占比適中,房型表現規矩,可透過裝潢來增加衣物收納空間。
次臥室以雙人床房型表現,實景照片提供給讀者參考。
另一間實品屋為A棟2樓A3權狀46.2坪的大3房,原始格局為4房,業者將廚房旁的房間釋放給餐廳使用,同時去除廚房隔間牆改以中島替代,讓室內整體空間感更好。
主臥室具備獨立衛浴間,在睡眠區空間劃設中庸,床組至衣櫃距離大約有100cm,尺度不會顯得狹窄。
次臥室部分,兩間大小都頗為理想,不僅皆可以雙人床房型呈現,實際居住面也好,照片提供給讀者參考。
標準建材包括一卡通系統、60x60cm白馬拋光石英磚、優美達多功能室內機、力霸氣密窗、櫻花牌雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、TOTO衛浴系統、奧普多功能暖風機等,其中優美達多功能室內機住戶可於室內預先呼叫電梯,屬於較為少見的建材,且採用水路上配管、衛浴樑下全室防水;現場開價每坪25~27萬元,我認為合理成交價應落於每坪21萬元上下,預計2018年6月可交屋。
標準層平面圖
2+1房傢配圖
4房傢配圖
基本資料
投資興建 |
華登建設 |
戶數 |
住76戶、店5戶 |
類型 |
電梯大樓 |
坪數 |
23~50坪 |
基地面積 |
644坪 |
格局 |
2~4房 |
樓高 |
14F/B2F |
公設比 |
約32% |
基地位置 |
新北市鶯歌區尖山路122~136號 |
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接待中心 |
新北市鶯歌區尖山路122號 | ||
開案日期 |
2017年9月 |
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現場開價 |
25~27萬元/坪(2017.12) |
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合理成交價 |
21萬元/坪(2017.12) |
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洽詢電話 |
02-2670-0811 |