位處新竹北區北側的金雅重劃區,占地19公頃,型態屬農村自辦重劃,一旁尚有另一個同為農村自辦重劃的舊社重劃區,不過金雅重劃區申請重劃時間稍晚,也是新竹市最後一個農村自辦重劃,爾後將不再有類似的重劃區。
回應不少讀者詢問,筆者特地花了一個星期實地走訪及調查,先從地理位置來看,金雅重劃區坐落於新竹北區,北側則是68快速道路及頭前溪,其中鐵道路、東大路及公道五路是三條主要的聯外道路,而上述幹道皆為新竹重要的平面路網,連結主要市區皆屬便利,加上建築限高、低容積率等先天因素,大樓大致都在10樓以下,更是目前(2019.3)新竹市區透天個案密度很高的新興重劃區,包括「德高以居」、「品禾B-61」(有規劃5戶透天)、「辰昱天韻」、「院錦」等案,每戶總價落在2000~2500萬元,相較大樓個案,具備一定的門檻高度。
另一方面,關埔重劃區開發已近尾聲,建商推案勢必轉移至下一個地點,金雅重劃區時間點正好銜接起這波動能,可見鴻柏、佳鏵、新家華、竹慶等在地建商先後進場插旗,外來建商自然是以寶佳機構為指標,前年(2017)年中首案「天玥」公開銷售,後續新案供給量便逐步放大,例如鴻柏一期、二期,銷況表現都相當亮眼,其餘「佳鏵禾雅」、「昕未來」等現階段銷售個案,買方認知價也大致落在每坪23~25萬元的區間。
究竟金雅重劃區賣點是什麼?筆者認為,如果不喜歡市區的吵雜,卻又捨棄不了便利機能的人,這裡的確是相對合適的選擇,說的更簡單些,大概就是「市區未達、郊區未滿」的居住型態,畢竟一過武陵路就是新竹市中心範圍,湳雅大潤發商圈或者遠東巨城商圈,都在10分鐘左右的車程範圍,機能面基本上有足夠的支撐面,加上大樓個案住宅格局大多規劃25~40坪,不會過度拉升總價門檻,特別是與新竹市區相比,金雅重劃區房價水位較低,對首購、首換族群提供實質誘因。
此外,與市區對比,重劃區本就握有可塑性高的顯著優勢,且距離上一塊關埔重劃區,新竹市區已許久沒有重劃區題材,因此金雅重劃區的誕生,讓買方有了在關埔重劃區外的另一個選項。
當然,新竹房市向來吃重園區客買盤,金雅重劃區確實不像關埔重劃區或經國大橋對面的竹北,與竹科連結來得直接,因此目前成交客層仍以北區、東區為主,園區客約占兩成左右,但肯定的是,卡在獎勵時程考量,接下來本區推案節奏會有加速之勢,就供給面而言,有條件成為新竹市區的房市熱區。
。
留言列表