6O1A0188-3.jpg

    介於林口與迴龍之間的A7站重劃區,受惠於區位、捷運、產專園區等題材,從遠雄推出第一個案子到現在接近3年時間,各家銷售表現大多優於市場預期,而時序正式進入2020年,有什麼值得觀察的重點?購屋者又該注意哪些地段?

 

DJI_0251-2.jpg

    統整近3年A7站重劃區的發展走勢,以2018年為分水嶺,大致可切成2個階段,前期筆者認為屬於「搶灘階段」,除了價格區隔性較強的遠雄之外,其餘線上個案定價相對混亂,這是新興重劃區常見的現象,畢竟無前例可循,勢必會歷經一段價格測試期,同時從推案分布來看,多以文化一路以北的樂善社區、長庚醫護宿舍周邊為主要區段,而文化一路以南兩側的中心商業區就屬「金捷市」最為指標,也的確拉出甚為亮眼的銷售數字,且該案的成交行情某種程度梳理了前期較為混沌不明的行情水位。

 

6O1A3212-2.jpg

    2018年下半年到2019年上半年,A7站重劃區在主流媒體的拉抬或炒作下,特別房價相較迴龍、長庚以及林口來得親民,買方能見度迅速被打開,各建商間的決戰重心移往文化一路以南、華亞三路以東的區塊,憑藉一旁的華亞科技園區,最多有8個案子捉對廝殺,有別其他個案強攻首購族群的策略,「富宇悅峰」改以套房產品應戰,反而激出一股另類買氣,後續是否有其他個案比照辦理,值得期待。

    至於2019年下半年最受矚目的指標,無疑是位處中心商業區、占地4千3百餘坪的千戶大型個案「竹城甲子園」,該案自潛銷階段透過密集的媒體宣傳,創造可觀的市場聲量,加上竹城品牌形象不差,開案當周便吸引超過250組的看屋人潮,而這股聲量也轉化為實際買氣,半年下來,呈現相當穩定的去化速度。

 

6O1A8593-2.jpg

     對比「搶灘階段」,2018年下半年到2019年上半年看得出市況已進入「構築期」,尤其在價格的構築動作甚為明顯,個案彼此間的行情落差不大,買方成交關鍵落在地點、建材、格局等實際基本面,如同前段所述的「竹城甲子園」,或許就有買方不喜量體過大的社區,轉往其他中小型個案,況且處處林立的接待中心,一趟下來都能走上3~4個案子,即便接待中心的人潮輪轉十分頻繁,卻沒有過度影響實際成交數字,顯示外來客層銜補率充足,對新興重劃區是個健康訊號。

 

DJI_0925-1-2.jpg

    A7站重劃區大致可分為中心商業區、合宜住宅群、樂善社區(含長庚醫護宿舍)周邊、華亞科技園區(華亞三路)及文青雙語國中小校區共5大區塊,比較值得關注的是文青雙語國中小校區,它是重劃區唯一的文中用地,市府計劃2021年(109學年度)投入招生,扣住這個題材,從2018年下半年開始,區域推案重心明顯朝此靠攏,包括「富宇哈佛苑」、「頤昌豐岳」和大玩「金剛出沒」創意企劃的「和洲金剛」,都是今年A7站重劃區少數具備學區宅條件的指標個案。

 

6O1A8556-2.jpg

    筆者之所以推薦此區,在於台北客層對於公園或學區宅的喜愛程度高,尤其區內主力客層落於35~45歲,如有生育,孩子就學的便利與否、辦學風氣的好壞都是必要的置產考量,緊鄰文青雙語國中小學區成為強力的產品誘因,價格也會有較好的支撐力道,若是對A7站重劃區有興趣的讀者,不妨將此區列為攻略重點。

    目前(2020.2)「富宇哈佛苑」已進入銷售階段,而現處於潛銷期的「和洲金剛」則預計3月正式公開,規劃18~40坪、1~4房,主力格局落於27~30坪,並以「制震」及「智能」為訴求,另結合APP串連居家科技,在產品面及總價帶都有優勢,應會衝出不錯的銷售成績。

 

6O1A0393-2.jpg

    據筆者自行統計,2020年全年A7站重劃區陸續還有15個新案將問世,加上原有的31個銷售中個案,線上個案數可望達到40個之多(編按:考量完銷、延遲推案等因素),單純以供給量來看的確極為可觀,但正因如此,除了少數特殊個案外,成交甜蜜點預估會落在每坪23~27萬元,總結來看,區域行情應會呈持平緩勢,維持現有的買方主導格局。

 

 

 

全站熱搜

陳英寰 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()