今年6月，國發會正式通過桃園鐵路地下化規劃案，市政府都發局也公布未來桃園火車站一系列的3D設計圖，特別撰文和讀者分享，也順便談談周邊房市的現況與日後發展。
桃園鐵路高架化或地下化的爭論，從鄭文燦上任後便持續不休，工期短、經費便宜是高架化派的主要論點，地下化派觀點則強調區域縫合、都市景觀，不過當捷運綠線從藝文特區到火車站的路線採地下化施工，就已確立鐵路地下化是最佳方案。(圖片來源：桃園市政府)
地下化路段由鶯歌的鳳鳴站起，經過桃園、內壢、中壢到平鎮再回復路面軌道，當中桃園、中壢兩站將規劃為共構車站，串流台鐵及捷運綠線，加上爭取連接新莊迴龍的棕線若獲交通部同意，桃園車站將成為大桃園唯一的三鐵共構車站。
客觀來看，發展飽和、都市計畫不佳，桃園車站周邊交通改善始終難見成效，但地下化後可釋放原有的鐵道路幅，提供現有幹道的增幅空間，也能打通前、後站道路，區域發展將更顯完整。
打通後的桃園新站，除車站本體外，緊鄰的雙子星大樓預計搭設空橋與後站連接，配合遠百、新光三越、統領等原有百貨聚落，區段價值與商業活動勢必再往上提升。(圖片來源：桃園市政府)
長期受到鐵道阻隔，前、後站可謂同胎不同命，無論商業機能、房價水位、住宅需求，前站囊括了所有光環，即便日後地下化完成，短時間也不易拉近現有差距。
早在2015年，「桃園新站」一詞便出現於新案銷售，位於中華路與民族路口的「國泰賦都」，策略主軸即鎖定於此，加上國泰品牌、市區大基地以及恰逢房市景氣暢旺等條件，喊出破紀錄的每坪50萬元開價，成為當年桃園房市的重磅新聞。
然而，上一波的景氣下滑，前站房市價格雖連帶下修，卻展現出強悍的抗跌實力，核心區塊的新案成交行情多能維持在每坪35~40萬元，即便藝文特區來勢洶洶，仍舊難敵前站商圈的龍頭地位。
比較特殊的是，以往鮮少被關注的都更題材，因桃園新站的發展願景，逐漸蔚為一股新興風潮，位於成功路、朝陽街口的東門段公辦都更案，由立信機構及甲山林機構兩家知名建商聯手取得，預計規劃兩棟地上14樓建築，其中一棟為市政府所有，1、2樓將規劃公托、親子館，3樓以上為警消人員宿舍以及社會住宅，另一棟則為集合式大樓，案名定為「成功大院」，每坪開價將不低於40萬元，而另一處位於復興路的公辦都更案，同樣吸引大批民間建商進場評估。(照片攝於2020.7)
不同於大型都更案，前站可供開發的基地規模普遍不大，且近年市場主流偏重於小宅格局，因此新案型態大多為訴求低總價門檻的小坪數單位，像是大同路上的成屋案「建城京璽」，規劃16~27坪的1~2房產品，實登平均價格落在每坪40萬元，另一個即將公開「逸偉站前ONE」，地點位於文昌公園對面的新民街上，同樣規劃16~38坪的1~3房產品，開價預計40萬元起跳，筆者先行取得該案3D外觀，提供讀者參考。
總結來看，鐵路地下化的定案，勢必對周邊房市產生極為明顯的拉抬效應，日後區段行情預估也將跟著緩步走揚，不過目前新案價格尚未觸碰到買氣瓶頸的關口，仍可正面看待後續走勢。
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