宅精新村

    由群邑建設所投資興建的「群邑沐山」，地點位於中山北街85號對面(近羊稠街口)，基地面積約536坪，興設獨棟地上15樓、地下2樓建物，規劃無店面純住宅社區，標準層為5併雙電梯格局，共計住宅70戶，全坡道平面車位76個，每個售價180~215萬元。

    南崁房市分為上南崁和下南崁，區段型態略有差異，前者緊鄰五酒桶山，強調優質居住環境，後者近南崁交流道，偏重市區豐富機能；本文開箱的「群邑沐山」則坐落於上南崁，基地前臨著名的「中悦村」，後倚羊稠坑步道，而所在的中山北街包括「合遠涵萃」、「竹城上越」、「竹城代官山」等既有社區，周遭平均屋齡約10年，串聯出良好的街廓氛圍。

    「群邑沐山」與所屬學區南崁國小步行約3分鐘、南崁國中約7分鐘，另南崁高中同在附近，均為輕步行可達範圍，單純的學區居住環境，也是上南崁乃至本案的地段基本面優勢。

    至於基地後方的羊稠坑步道，是桃園相當熱門的登山景點，住戶平日便可步行前往利用。

    生活機能方面，包含中悦村在內的成熟住宅聚落，加上南崁國小、南崁國中及南崁高中三所學校，創造十分密集的店家數量，距離本案約150公尺的中山路口，便有7-11及全家兩間便利商店，其他像是屈臣氏、美廉社也只要步行2~4分鐘，足以支撐住戶日常基礎的採買所需。

    除了周邊既有商圈，也可往中正路商圈獲得滿足，例如南崁市場、興達黃昏市場，約3分鐘車程，而台茂、COSTCO等大型商場，車程約7~10分鐘，同樣是易於往返的距離。

    回到個案面，「群邑沐山」建物臨路退縮約18米，並輔以石材鋪面和雙排樹，給予社區安全的休憩開放空間，同時因全案無店面規劃，大廳面寬不受切割，達到約25米的理想尺度。

    公設項目包含迎賓大廳、交誼廳、健身房、親子遊戲室、信箱區及中庭花園等，公設比約33.89%，管理費暫估每坪80元。

    交誼廳及健身房3D示意圖，提供讀者參考。

     「群邑沐山」規劃3種產品級距，權狀約27坪的2房、約33坪的3房及約40坪的3+1房，除2房外，其餘房型均為雙或三面採光且雙衛浴皆有開窗。

    首先看坪數最大的A3戶別(格局同A1)，權狀約40坪，規劃前後陽台的3+1房單位，入口闢有完整玄關，廚房留有相當程度的增設彈性，可自行規劃半開放式設計或是封閉式設計 ，可化解開門見灶或烹飪油煙的問題。

    室內屬於多房的傳統動線，公領域安定面大、面寬理想，使得客、餐廳擁有清楚界線，另留有+1房的伸縮格局，可鋪陳書房、電腦室等機能取向空間，加上闢有對外窗，人口多的家庭也能隔為正常房間使用，進階4房的使用坪效。

    三處房間尺度基礎均為雙人床房，其中主臥室占比顯著放大，並設有完整的衣帽收納格局，讓房型機能更趨舒適，而主臥室衛浴間給予浴缸、無乾濕分離，就格局動線、房間尺度來看，A3戶別表現都相對平衡，屬於安定易住的換屋型產品。

    權狀約33坪的A6戶別(格局同A5)，規劃兩套衛浴的標準3房單位，入口設有簡單的落塵區，並同樣留有增設廚房屏蔽的彈性空間，另具備得宜的安定面尺度，使得客、餐廳動線也相對穩定；此外，前文有提及，A5及A6兩個戶別的7樓以上單位，享有羊稠坑的綠意視野，也有利於景觀和採光面的提升。

     主臥室給予加大雙人床房規格，衣物收納設計通排櫃體格局，而衛浴間採乾濕分離、有對外窗；至於兩間次臥室坪數一致，均能置放一般尺寸雙人床，但考量到活動及收納空間，或許以單人床房布置會較為妥適，房型屬性適合預算較多、想一次到位的首購客層。

    最後看權狀約27坪的A2戶別，規劃大主臥規格的2房產品，採腰帶進出格局，公領域置左、房間放右，區分出明顯的公、私領域，不過此一坪數級距餐廳使用率大多不高，或可捨棄餐廳另做機能取向空間，打造2+1房的單位坪效。

    主臥室坪數占比理想，可闢出完整的ㄇ字型衣帽間且不壓縮到睡眠區，成為十分討喜的規劃設計，而次臥室尺度同樣不因主臥室有所犧牲，依舊給予標準雙人床房規格，是非常有競爭力的首購型產品。

    值得一提的，後側「悅山莊」建物約為5樓高，因此A5及A6兩戶的7樓以上單位，可享羊稠坑的綠意景觀，筆者透過空拍模擬10樓高度，實際視野提供讀者參考。

    「群邑沐山」主結構選用業界最高規格的台灣水泥和東和鋼鐵，在看不到的地方大幅提升建築安全本質，其餘標準建材附有SPC 石晶降噪地板 、維夫拉克3合1電子鎖、力霸氣密窗、櫻花廚具系統、瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、TOTO衛浴系統(主衛附免治便座)、台達電4合1暖風機、電動曬衣架、防疫電梯、當層排氣系統等；現場開價每坪43~44萬元，售價落點約在每坪39~41萬元，預計2024年第4季可完工。

基本資料

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