宅精新村

     由和耀建設所投資興建的「市心朗朗」，地點位於新農街二段與新農街二段239巷口，基地面積約1867坪，興設5棟地上13及15樓、地下3樓建物，其中B、C兩棟為13樓，而標準層則分為兩種規格，ADE棟4併、BC棟3併，共計住宅240戶、店面20戶，全坡道平面車位270個，每個售價108~128萬元。

    之前介紹「和耀新加州」(點我延伸閱讀)時有提過，和耀建設在新農街整合約3500坪基地，分為三期開發，前兩期各為「和耀新雪梨」與「和耀新加州」，而本文開箱的「市心朗朗」則是這座小型造鎮案的收官之作，同時基地與戶數規模也是三者中最大的。

    透過實際空可以看到整座造鎮案基地呈扇形，照片中間單一棟是首期「和耀新雪梨」，後側是二期「和耀新加州」，右側就是三期「市心朗朗」。

    從上空俯視角度更為清楚，不過三期因緊鄰鐵路，列車通過聲響無可避免，筆者上去實際感受，沒窗的空屋也不會到難以忍受，裝上氣密窗相信會安靜許多，當然，每個人對聲音敏感度不同，若介意的讀者，建議親自走一趟實際感受一下。

    再者，社區步行約1分鐘就是頭重溪公園，對面便是瑞梅國小，前者提供所有住戶占地夠廣的大型綠帶，後者則提供有此學齡孩子的家庭便利的就學機能，特別公園加校園所創造的靜謐環境，在市區中頗為難得，更成為另一個顯著賣點。

    由佳陞建設投資興建的「佳陞豐禾」，地點位於介壽路495巷(20米道路)附近，基地面積約2124坪，規劃七棟地上12-15樓、地下4樓建物，標準層分為雙併(E棟)、4併(BCF棟)及6併(ADG棟)，共計住宅446戶、店面10戶，全坡道平面車位482個(含3個愛心車位)，每個售價200~240萬元。

    近年桃園市區房市熱度明顯升溫，隨著桃園新站計畫正式啟動，包括捷運綠線、捷運棕線、台鐵地下化、中正與延平路的延伸、台銀商業地活化等大型建設議題，不僅房市價量持續熱絡，區域發展更將迎來重大變革；長期以站前商圈為核心的房市板塊，因建地整合難度升高，逐漸向土地庫存豐富的後站轉移，再加上新站計畫利多及前站基期高的雙重因素，進一步拉抬新案買氣。

    值得一提的，由國際建築團隊Mecanoo操刀設計的桃園新站站體，未來將是全桃園唯一的三鐵共構交通樞紐（台鐵、綠線、棕線），每日服務量預計約達5萬人次，特別鐵路地下化後，勢必加速前後站區域縫合並釋放沿線土地價值。

    「佳陞豐禾」位在建國國中校區後側，所在的桃合特區屬於新興自辦重劃，重劃區占地約16,900坪，規劃三條10米計畫道路和約1,720坪的桃合公園，且區內建地多為2,000坪以上，被視為桃園區下一波的造鎮指標。

    此區緊鄰桃園區公立國中升學率第二高的建國國中校區，並銜接介壽路這條連絡桃園和八德的重要幹道，距離捷運綠線G06站僅約600公尺，完備且多元的交通機能，成了基本面的顯著優勢，坐落區內核心地段的「佳陞豐禾」同樣大蒙其利。

    由和耀建設投資興建的「北大悠揚」，地點位於國慶路與學成路交叉口，基地為雙面臨路角地、占地約745坪，規劃獨棟地上18樓、地下5樓建物，標準層採8戶設計，共計住宅136戶、店面8戶，全坡道平面車位157個，其中16個已架設充電樁，其餘則預留線槽搭配EMS系統管理，每個售價199~258萬元。

    北大特區歷經近20年發展，新式建築林立、街道筆直整潔，特別台北大學造就的人文學風環境，搭配肉眼可見的高額綠覆率，使其成為新北房市獨樹一格的存在。

    「北大悠揚」是區內核心帶現存少數具備規模的完整建地，加上北大國小、三鶯線三峽站及獨棟18樓高樓層規劃等地段優勢，日後衍生的地標效應會愈加鮮明。

    再者，本案與同在國慶路上的三鶯線三峽站相距約350公尺，落於輕鬆可達的步行範圍，預計2026年初通車的三鶯線，將先串聯北捷板南線和台鐵鶯歌車站，若是在市區上班的住戶，5站距離便能轉乘土城頂埔站(板南線)，或者搭乘2站至鶯歌車站轉乘台鐵區間車，進入台北車站再行轉乘其他路網，勢必能大幅緩解目前北大特區稍嫌單薄的公共運輸系統，並增添居住層面的便利性。

    由於基地正對北大國小，前棟5樓以上單位視野便可跨越三鶯線，享有永久校園景觀及視野棟距，筆者模擬約8樓高度，整座校園及周邊綠意盡收眼底，並一路延伸至遠方的鳶山，市區難得的宜人景色，也成為景觀戶的傲人優勢。

     由合雄建設所投資興建的「合雄大境」，地點位於永豐路546號旁，基地面積約2767坪，規劃6棟地上15樓、地下4樓建物，標準層分別為5併(A棟)、6併(B~E棟)及7併(F棟)格局，共計住宅504戶、店面18戶，全坡道平面車位526個，每個售價170~210萬元。

    「合雄大境」所在的永豐路地區介於龍安和內壢生活圈之間，隔著台1線與俗稱省桃的衛生部桃園醫院相望，近年因台鐵地下化新增的永豐站(現改名桃園醫院站)和遠東紡織廠都更案使房市漸露頭角，但像是本案的大街廓開發卻是區內頭一遭。

    這個重劃區屬市辦性質，占地約8800坪，分割為兩塊建地、公園、停車場及社宅用地，其中一塊建地便是「合雄大境」，另一塊則是「織未來」，中間另闢一條8米計畫道路，做為日後兩個社區的進出幹道；此外，區內還設有一座約6百餘坪的公園，也是未來住戶可就近利用的綠帶設施。

     附近有新興及永豐兩所高中，周邊不少吃的選擇，加上全聯、上青和便利商店等，日常採買飲食不成問題，住戶也能往省桃旁的龍壽街或內壢商圈獲得滿足，往返距離都不算太遠；再者，本案加上對面建案總共41戶店面，憑藉可觀的住宅量體，可自成一個小型商圈聚落，因此店面單位的買方訊問度很高。

    當然，台鐵地下化工程無疑是最值得期盼的建設利多，新增的桃園醫院站可肩負起類捷運功能，無論往內壢、中壢或桃園市區都僅2~3站，鐵軌沒入地下更能近永豐路與台1線這個交通節點，至於「合雄大境」距離桃園醫院站步行即可抵達，享有豐富醫療資源。

    由豐丞建設投資興建的「豐僑上璟」，地點位於中山路一段928巷，全案分為「豐璟」及「麗璟」兩區銷售，「豐璟」基地面積約530坪，規劃地上8樓、地下1樓華廈，標準層為13戶格局，共計住宅91戶，全坡道平面車位59個，每個售價125~140萬元。

     另一區的「麗璟」，基地面積約496坪，同樣規劃地上8樓、地下1樓華廈，標準層為12戶格局，共計住宅84戶，全坡道平面車位43個，每個售價125~140萬元。

     透過空拍照會更清楚實際情況，本案分屬兩塊不相鄰的特定農業區甲種建築用地，右側靠埤塘的是「豐璟」，左側的則是「麗璟」，兩區連外幹道仰賴坑尾二路與中山路一段928巷，由於「豐璟」基地並未臨路，建商額外闢設一條約8米私設道路供住戶進出。

    因周邊均是農業區，兩區不論是何種戶型都能享有優異的田野景觀及舒適棟距，當中又以鄰埤塘的「豐璟」後棟2房及3房最具特色，不僅可盡收埤塘湖面景色，還能盡收永久無遮蔽的絕佳棟距。(模擬「豐璟」6F高度)

    「麗璟」後棟2房景觀不遑多讓，一望無際的田野風貌甚是舒服，也成為基本面很鮮明的外在亮點。

     由合雄建設所投資興建的「合雄城心ONE」，地點位於南福街(近南昌路)，基地面積約719坪，規劃地上15樓、地下3樓獨棟建物，標準層9併格局配置3部電梯，具備不錯的房梯比，共計住宅126戶、店面5戶，全坡道平面車位133個，每個售價200~245萬元。

     南崁稱得上桃園最早的移入城市之一，除了北客之外，航空業更是佔了大宗，尤其傳統上南崁、下南崁的房市分野，下南崁無論交通、機能到房價表現，時至今日，仍略勝上南崁一籌，不過近年建地取得不易，因此像「合雄城心ONE」這樣的預售新案自然備受買方關注。

    從地點來看，本案鄰近榮興橋，銜接南崁交流道實屬便利，同時步行可達水岸公園，這座大桃園少有的帶狀水岸公園，向北延伸至南竹路一帶，包括自行車道、寵物公園等設施豐富，其他像是郵局、便利商店、全聯、家樂福、光明國小等據點也都相距不遠。

     除了周遭區域，對面的南崁市區同為生活圈範圍，例如特力家居、中正路商圈、台茂、COSTCO等，往返車程落在3~10分鐘不等，完整的生活綜合機能是顯性的基本面優勢。

    「合雄城心ONE」公設比約33.46%，項目包括迎賓大廳、交誼廳、信箱區、中庭花園等；住宅室內高度約3米2，主力房型落於2房並分為權狀約19坪、約26坪及約28坪等三種級距，3房則規劃權狀約33坪的高CP值房型，其中約26坪的2房和3房為邊間單位，除雙面採光，衛浴間也均有開窗。

    由百川機構旗下川和發建設投資興建的「百川峰滙」，地點位於新埔三街、同德一街口，全案分為兩塊基地，居中間隔8米計畫道路，占地各為約502坪、約814坪，以同德一街為起點，一棟的A區在前、兩棟的B區於後，三棟均為地上15樓、地下3樓，A區標準層六併格局，共計住宅84戶、店面2戶，B區兩棟則分別為3併、4併，共計住宅98戶、店面2戶，全坡道平面車位各為87和142個，每個售價210~265萬元。

    把藝文特區視為桃園A級住宅地段，基本沒有太大爭議，特別是桃園總圖、蔦屋書店、桃知道 GELEVEN PLAZA複合式影城、最快 2027 年底即可營運的桃園藝文特區京站Qsquare ，還有明年拚一階段通車的捷運綠線，幾乎都綁定在這個區塊，藝文特區本身腹地不大，建地早已開發殆盡，加上多為中大坪數豪宅，使得近年新埔、同德等周邊街道剛需買氣居高不下，但完整建地依舊有限，因此一有新案往往成為市場焦點，本文開箱的「百川峰滙」便是如此。

     本案基地分為兩塊，分別與新埔三街和同德一街鄰接，不過A、B兩區雖同以「百川峰滙」銷售，但實際上分屬兩個獨立社區，管委會不同也各有進出車道，因此居間的8米計畫道路，未來將做為兩區住戶及車道進出使用。

    「百川峰滙」鄰近慈文國小、慈文國中，具備雙明星學區優勢，往返距離約200至多300公尺；再者，與藝文特區僅隔大興西路，無論是綠園道、藝文廣場、展演中心、桃園總圖或蔦屋書店、桃知道等地標，步行範圍均不超過10分鐘，中正路、大興西路、經國路等商圈，就近提供住戶完整生活機能，也堆疊出優異的地段基本面，離塵不離城的特性相當宜居。

     值得一提的，地方期盼已久的捷運綠線，市府今年7月啟動主線動態測試，並力拼明年底第一階段通車(坑口至藝文特區共7站)，雖和本案地緣性較強的G10站屬於第二階段路線(預計2027年通至景福宮)，但可預見的通車效應，勢必為周邊房市更添籌碼，這部分是讀者可多加注意的點。

     由廣川建設投資興建的「廣川市」，地點位於聖德路一段、崇德二路口，地目屬特定農業區甲種建地，占地面積約474坪，規劃地上8樓、地下1樓獨棟建物，標準層採10併設計並配置兩部電梯，共計住宅71戶，全坡道平面車位33個。

     近年青埔建設擴張有目共睹，連帶牽引房價急遽上揚，線上新案行情均坐穩6字頭，核心區更已站上7字頭，也大幅拉升購屋門檻，迫使不少剛需客層開始向外擴散，而依附於旁的甲建個案，以離塵不離城的居住訴求，加上2/3甚或1/2總價的實質誘因，有效移轉可觀的買盤力道。

     以「廣川市」這個案子來看，地點就先天佔優，基地和A19站直線距離僅約1公里，實際車程更只有約3~4分鐘，對比青埔區內其他個案，往返距離幾無太大差異，比起更為靠後的月眉、山東等地區，自然也拉抬地段競爭力。

     再者，過往此類個案的通病，大多是出入動線過於狹小，不過本案沒有這樣的困擾，由於基地鄰接崇德二路，路幅可會車且隨即能轉入雙向道的聖德路，社區車輛進出相當順暢，不會產生路幅狹小而不易進出的問題。

    另一方面，因坐落於特定農業區內，4樓以上戶別均有無遮蔽的田野景觀，配合周邊靜謐的居住環境，也成為「廣川市」極為顯性的基本面優點。

     由元臺建設投資興建的「元臺朗」，地點位於建國路700號，地目為特定農業區甲種建地，占地面積約831坪，規劃兩棟地上12及10樓、地下2樓建物，其中A棟12樓、B棟10樓，標準層各為4併及6併，共計住宅98戶，全坡道平面車位103個，每個售價163~188萬元。

    元臺建設屬於八德在地建商，不僅推案量穩定，業績版圖也擴及桃園各地，以八德為例，便有「元臺境」(點我延伸閱讀)、「元臺謙」(點我延伸閱讀)及本文開箱的「元臺朗」等作品，因而建立起良好的市場口碑。(照片為「元臺境」外觀實景)

    「元臺朗」地點介於大湳市區與八擴重劃區之間，由於基地本身並未與建國路鄰接，建商特別闢出一條約125米長的私設道路，並於兩側種植中東海棗，打造出別具風格且社區專屬的林蔭大道，這設計在桃園同質個案中相當常見，像是同在八德的「三本阿曼」、青埔的「遠傳Uni」等案，均採用類似手法，既可提升社區隱私又能隔絕環境喧擾，獲得住戶極佳的評價反饋。

    另外，周邊皆是農業區的地段特性，使得4樓以上戶別都具備優異景觀，模擬A2、A3兩戶10樓視角，視野涵蓋農業區並向後延伸至大湳市區，棟距景色非常舒服。

    另一個方向則可遠眺山景，幾無遮蔽的超高棟距也是極為討喜的產品優勢。

     由誠佳建設投資興建的「誠佳立葉」，地點位於福祥一街與富貴三街口，基地面積約507坪，規劃兩棟地上12樓、地下3樓建物，A棟標準層採雙併設計，B棟則為5併格局，共計住宅76戶、店面6戶，全坡道平面車位67個，每個售價135~150萬元。

     目前草漯地區共規劃6個單元重劃區，本案屬忠孝路、莊敬路一帶的單元1，由於緊鄰大觀路也就是草漯市區，能就近接收成熟商圈機能，因此被市場視為地段較佳的重劃單元，近年新案也多圍繞在此。

    本文開箱的「誠佳立葉」，位置正好坐落於大觀路商圈第一排，無論是市區採買，又或者到麥當勞、全聯旗艦店，車程多在3~5分鐘，完整的生活機能對新興重劃區加分許多。

    草漯國小、草漯國中為本案學區，往返車程在4分鐘左右、步行約10~12分鐘，家長接送或孩子自行上學，距離均不算太遠，享有不錯的就學便利性。

     日常休閒方面，附近有兒20和水之丘兩座公園可選擇，後者有大型溜滑梯、沙坑跟其他遊樂器材，非常適合有幼童或國小學齡的家庭，一旁的環湖步道也頗為舒服，已成為周邊居民喜愛的休憩場所，從社區過去，車程約2分鐘、步行約8~10分鐘。

     由佳昕建設投資興建的「佳昕‧昕綻」，地點位於中正路217號旁，基地面積約1669坪，規劃4棟地上15樓、地下3樓建物，其中A、B兩棟標準層6併、C棟為4併，D棟則是稀有的雙併格局，總計住宅255戶、店面11戶，全坡道平面車位298個，每個售價180~215萬元。

     「佳昕‧昕綻」坐落八德擴大重劃區核心，也是捷運綠線G01站的首環區域，周邊不僅擁有藏壽司、星巴克、路易莎等大品牌進駐，順勢成為近年來購屋熱門首選地段。

     「佳昕‧昕綻」距離捷運綠線G01站僅約550公尺，市府預計今年7月啟動主線動態測試，力拼明年底第一階段通車(坑口至藝文特區共7站)、2030年全線通車，而銜接中壢車站的綠線中壢延伸線，同以G01站為起點，屆時生活便利性與區域發展潛力都相當值得期待，更增添房價增值籌碼。

    除了捷運G01，本案往返八德國小及附屬幼兒園步行也僅約250公尺，距八德國中也是步行可達，不僅孩子就學無後顧之憂，對將來有適齡學童的家庭更是十分友善。

    興豐路商圈機能發達且成熟，採買動線順暢一條路皆可滿足四大需求，至於休閒娛樂部分，豐德、中大、建德等三座公園地緣性較強，還有同在中正路上的興仁花園夜市，住戶皆步行可達，不用擔心停車問題。

    由寶欣建設所投資興建的「寶欣好漾」，地點位於新農街85號對面，基地正對大同國小，占地面積約750坪，規劃3棟地上14及15樓、地下3樓建物，標準層均為3併格局並各配置1部電梯，共計住宅121戶、店面4戶，全坡道平面車位125個，每個售價140~175萬元。

     寶欣建設2022年下半年在中山北路、三民路口推出楊梅首案「寶欣上漾」(點我延伸閱讀)，於去年中宣告完銷，緊接著再推出續作「寶欣好漾」，從地點來看，一旁是中山親水公園、對面為大同國小，且與大成路商圈僅約2分鐘車程，就近便能接收完整的生活機能。

     另外，由於周邊鄰房多為3~4樓的傳統透天，使得全案的中高樓層單位，幾乎都具有相當不錯的棟距視野，部分戶別能直接鳥瞰大同國小校區，而A1這戶最為特殊，正對中山親水公園和老坑溪，享有綠意第一排景觀。

    前文有提到，基地對面便是大同國小，有國小學童的家庭等於下樓即上學，且國小周邊環境向來單純，更為居住品質加分不少。

    不只是下樓即上學，本案還緊鄰中山親水公園，住戶也能同時享受下樓即公園的休憩便利，公園、校園兼備的良好地段，成為顯著的基本面優勢。